土(tu)地(di)使(shi)用(yong)证(zheng)办(ban)理(li)逾(yu)期(qi)，土(tu)地(di)使(shi)用(yong)证(zheng)办(ban)理(li)逾(yu)期(qi)怎(zen)么(me)办(ban)
这是一起关于买卖房屋纠纷案例。
一对夫妻买了一家房地产开发公司的房子，房子交付后，延迟交付了房产证，于是买房人起诉到法院，请求赔偿违约金。
这对夫妻起诉：
判令被告向原告支付违约金44175元；
判令被告向原告返还房产证、国土证等办证费用1845元并提供办证收费所有正式发票；
判令被告承担本案诉讼费。
一审法院审理后，判决：
被告湖南锦绣华联房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄良成、朱晓艳支付逾期办证违约金4921.44元；
被告湖南锦绣华联房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄良成、朱晓艳返还办证费用1112元；
被告湖南锦绣华联房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄良成、朱晓艳提供办证费用对应的合法发票；
驳回原告黄良成、朱晓艳的其他诉讼请求。
说白了，就是违约金大幅度下调了，一个原因是违约金的计算起算点变化了，二是违约金的比例，法院应被告请求下调了四倍，从万分之一下调到万分之零点二。
附：黄良成、朱晓艳与湖南锦绣华联房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
湖南省醴陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2023）湘0281民初2738号
原告：黄良成，男，1972年10月18日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。
委托诉讼代理人：朱晓艳，女，1974年9月29日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市，系原告黄良成之妻，代理权限：一般代理。
原告：朱晓艳，女，1974年9月29日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。
被告：湖南锦绣华联房地产有限公司，住址：湖南省醴陵市来龙门街道东城壹品9栋。
法定代表人：曾志刚，总经理。
委托诉讼代理人：黎震球，女，1978年1月12日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市，系被告公司法务，代理权限：特别授权。
原告黄良成、朱晓艳与被告湖南锦绣华联房地产有限公司（以下简称：锦绣华联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2023年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告黄良成的委托诉讼代理人暨原告朱晓艳、被告锦绣华联公司的委托诉讼代理人黎震球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄良成、朱晓艳向本院提出诉讼请求：
判令被告向原告支付违约金44175元；
判令被告向原告返还房产证、国土证等办证费用1845元并提供办证收费所有正式发票；
判令被告承担本案诉讼费。
事实与理由：2016年10月12日，原告与被告签订《醴陵商品房买卖合同》，购置被告开发的醴陵市东城壹品1栋1102房。
合同第十条约定：被告应当在2017年4月30日前将商品房交付给原告使用；
合同第十七条约定：被告应在商品房交付使用后575日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。
如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定的期限第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。
被告在2017年4月30日将商品房交付给原告使用，按合同约定被告应在755天之内即在2019年5月25日之前将原告房屋所有权证办妥，但直至2021年8月26日才登记完成，依照合同约定，被告的行为已构成违约，应当支付逾期办证违约金。
2016年10月12日，原告支付给被告办理房产证及预抵押费用、国土证费用总计1845元，以上费用明显过高，缺乏合理依据，应当在依法依规收取相关合理费用后，将其他费用予以返还，并要求被告提供办证相应收费明细及各部门开具的正式发票。为维护自身的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告锦绣华联公司辩称，
双方约定的违约金过高，应调整为日万分之零点二的标准；
被告已为原告办理不动产权证，实际发生费用应予扣减；
新冠疫情与他案司法冻结系属不可抗力，疫情期间不应计算逾期违约金；
参照类案生效判决，应以办理土地使用权证的期限作为办理不动产权证的最后期限；
诉讼费应按胜诉比例由原、被告分担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有异议的证据和事实，本院结合本案其他证据和案件事实予以综合认定。
根据本院认定的证据，结合原、被告的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：
2016年10月12日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《醴陵商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的醴陵市××栋××号商品房，建筑面积共137.42平方米，每平方米3901.22元，房屋总价为536105元；
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制，因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；
出卖人应在商品房交付使用后575日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证；
如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列1、2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。
签订合同后，根据合同约定，原告向被告支付了购房首付款266105元，剩余270000元房款采取公积金贷款的方式向被告支付。
原告向被告交纳了1845元办证费用。
2017年4月30日，被告将房屋交付给原告。
2021年8月26日，被告为原告办理房屋的不动产权登记，登记的房屋使用面积为137.38平方米。
另查明，2016年6月，原醴陵市房产局产权登记中心因政策调整，将职能整合并入醴陵市自然资源局成立不动产登记中心，在醴陵市统一实行不动产产权登记制度。
再查明，被告在为原告办理案涉房屋的不动产权证的过程中交易服务费275元，预告登记费80元，抵押登记费80元，办理不动产权证80元，被告向醴陵市住房保障服务中心缴纳了房屋分户图测量费118元，收费标准为住宅0.86元/平方米，向醴陵市自然资源测绘院缴纳了不动产国土宗地图分户图费，收费标准为100元/户。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。
原、被告签订的《醴陵市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的合同义务。
本案审理中，当事人争议的焦点是：
本案是否存在不可抗力免责事由？
原被告关于逾期办证违约金的约定是否有效？
被告应否承担向原告支付逾期办证违约金的违约责任及应承担何种违约责任？
被告应否向原告返还办证费用及应返还的具体金额应如何认定？
是否应当向原告提供办证费用对应的发票？
关于争议焦点一，被告主张2020年新冠肺炎疫情和他案采取的司法冻结措施影响了不动产权证的办理，属于不可抗力免责事由。
经查，针对新冠肺炎疫情，湖南省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，并于2020年3月10日将响应级别由一级调整为二级，各行各业相继复工复产，一级响应的持续时间仅为48天。
结合合同约定的办证期限长达3年多时间的事实，新冠肺炎疫情并不会对产权证的办理造成根本性影响，不足以认定构成不可抗力免责事由。
法院对被告采取的司法查封措施不属于非人力所能抗拒和避免的类似于自然灾害、战争、政府行为等的自然和社会事件。
被告基于对自身经营状况的了解，对于在公司运营过程中可能面临的诉讼风险具有提前预见和避免的能力，被告提出的司法冻结不属于被告不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件，因此不属于不可抗力免责事由。
关于争议焦点二，原、被告签订的《醴陵商品房买卖合同》虽未结合现实的法律规定对办理不动产权证的相关事项进行约定，但办理产权证系被告的主要合同义务。
结合合同对办理房屋所有权证和土地使用权证的期限分别进行了约定，且办理土地使用权证的期限晚于办理房屋所有权证的期限的事实，本院认为以双方约定的办理土地使用权证的期限作为办理不动产权证的最后期限较为符合双方的真实意思表示和本案实际。
因此，依据《醴陵商品房买卖合同》关于“出卖人应在商品房交付使用后575日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证”的约定，结合被告于2017年4月30日将房屋交付给原告的案件事实，被告依法应在2020年5月24日之前为原告办好房屋的不动产权证。
被告迟至2021年8月26日才为原告办好不动产权证，其行为已构成违约，依法应承担向原告支付逾期办证违约金的违约责任。
对于逾期办证违约金，双方约定按照已付房款的日万分之一的标准计算，由于原告未在本案中提交证据证实被告的逾期办证行为给其造成了何种程度的具体损失，结合疫情和他案中被司法查封不可避免地在一定程度上对被告履行办证义务造成了影响，被告对逾期办证并无明显过错的案件事实，在被告请求对违约金进行调整的情况下，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，本院酌情认定被告按照已付房款的日万分之零点二的标准向原告支付逾期办证违约金4921.44元（536105元×459天×0.00002）。
关于争议焦点三，签订案涉合同后，原告向被告交纳了1845元办证费用。
对于办证费中被告在为原告办理不动产权证过程中支出的合理费用，依法应予抵扣，对于办证费中的超出部分，被告依法应予返还。
被告因办理不动产权证而支出预告登记费80元、交易服务费275元、抵押权证费80元、不动产登记费80元、房屋分户图测量费118元（137.38平方米×0.86元/㎡）、不动产国土宗地图分户图费100元，合计733元。
该费用属于办证过程中的合理费用，依法应予抵扣。
原告主张的其他办证费用1112元（1845元-733元）办证费用，因无占用的合法根据，被告依法应予返还给原告。
在被告已收取原告办证费用的情况下，被告向原告开具并提供发票属于被告应有的合同附随义务。
因此，原告要求被告提供办证费用对应的发票，合理有据，本院予以支持。
至于面积差对应的房价款，原告未作主张，本案不作处理。
据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、第五百九十五条、第五百九十九条之规定，判决如下：
被告湖南锦绣华联房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄良成、朱晓艳支付逾期办证违约金4921.44元；
被告湖南锦绣华联房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄良成、朱晓艳返还办证费用1112元；
被告湖南锦绣华联房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄良成、朱晓艳提供办证费用对应的合法发票；
驳回原告黄良成、朱晓艳的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费950元，减半收取475元，由原告黄良成、朱晓艳承担413元，被告湖南锦绣华联房地产有限公司承担62元。
如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
审 判 员 邹常红
二〇二三年八月十日
法官助理 姚 瑶
书 记 员 陶 纯
附法律条文：
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第五百九十九条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
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