环(huan)保(bao)导(dao)致(zhi)逾(yu)期(qi)是(shi)否(fou)为(wei)不(bu)可(ke)抗(kang)力(li)，开(kai)发(fa)商(shang)未(wei)履(lyu)行(xing)告(gao)知(zhi)义(yi)务(wu) ()怎(zen)么(me)办(ban)
小编按：近日浏览广州中院公众号时，看到“中国法院年度案例——地产公司赔40万”一文，出于职业经历敏感性，拜读了一下，有点滴体会。另：该公众号未刊载案件详情，经搜搜索，查到中国法制出版社2021年4月出版的《中国法院2021年度案例（房屋买卖合同纠纷）》刊登了“开发商未履行书面通知义务是否应承担逾期交房违约责任——严某裕诉城建南沙公司商品房预售合同案”一文；按图索骥又找到该案二审判决（案号：<2019>粤01民终13921号），以下基本案情即以该判决为基础精简（主要是办证有关内容）。
一、基本案情
（一）当事人
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州城建开发南沙房地产有限公司（下称城建公司）
被上诉人（原审原告、反诉被告）：严某。
（二）诉辩双方主张
城建公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项（即迟延交楼违约金）；2、改判严某支付迟延交楼违约金405,027元等。
事实与理由：
1、补充协议修改了买卖合同关于收楼手续的约定，发出收楼通知非该司义务，收楼手续不以该司通知为前提，而以满足交付条件之日起10个工作日内或交付日期届满及严某亲临现场为条件。一审违反约定，加重该司义务。
2、一审查明案涉房屋在约定交付日期前已具备交楼条件，该司已履行交房前合同义务，符合交付条件。根据补充协议约定，严某未在约定时间亲临现场办理收楼，也未及时提出交房，既违反约定，并导致延期交房后果，因其怠于行使权利，导致交房日期不断延长，故其应对延期交房承担违约责任，支付违约金。
3、即便法院认为该司应承担通知交房义务，也不排除严某在约定交房日期亲临现场办理交楼的义务。交房义务属于双方，任一方怠于履行或拒绝履行导致违约的，均应承担违约责任。
4、即使法院仍认为该司违约，违约金亦应据实际损失调整，总房价为1,413,707元，一审认定违约金405,027元偏高，远超严某可能的损失，应调整。
严某答辩同意一审判决。
（三）法院认定事实
2015年5月9日，城建公司（卖方）与严某（买方）签订《订购书》，约定乙方订购案涉房屋等，订购书记载：乙方联系地址：广州市天河区禺东西路XX号，联系电话（手机）：138××××****。落款处乙方代理人栏有"金某代"签名字样。严某对该证据不认可并称该订购书中的联系电话为138××******。
2015年5月12日，城建公司（甲方）与严某（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定严某通讯地址：广州市天河区禺东西路XX房，电话：186××******等。
第十二条、交房条件。竣工验收合格并取得建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮证明文件。
第十三条、房屋交付。甲方应在2015年11月1日（下称约定交房日）前将房屋交付乙方。交付时应发出收楼通知书，甲方委托其他机构办理交楼的，该等机构应向乙方出示甲方授权委托书。因不可抗力等原因，需延期交付使用的，甲方应书面告知乙方。交付后，甲方不得以已交付为由怠于履行其他义务。
第十四条、延期交房违约责任。甲方如未按规定期限交房，则：（1）逾期不超180日的，甲方应自约定交房日的次日起至实际交付之日止，每日按总房款0.05%标准支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超180日后，乙方有权解约。乙方解约的，应书面通知甲方，甲方在收到解约通知之日起/日内（不超30日）退还已付房款及利息（付款日起至退款日止，按人行公布的同期房地产开发贷款利率计），并按总房款10%支付违约金，不足以补偿损失的，甲方应补偿差额。如乙方要求履约，则甲方应自约定交房日的次日起至实际交付之日止，每日按总房款0.05%的标准支付违约金。由于乙方原因导致未能按期交付，则每日按对等标准支付违约金，超过90日的，甲方有权解约。
第十七条、风险责任转移。乙方验收房屋后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，风险责任自交付日起转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或拖延验收的，甲方应发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定日期验收交接的，则自催告书约定验收交接日之次日起风险责任转由乙方承担。
第二十九条、关于通知的约定。本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。
附件七：本合同补充协议：
3、双方同意买卖合同第十三条修改为：3.1乙方于如下日期前（以先到为准）持有效身份证明及文件，亲临甲方或其委托机构办理交付，无论是否收到甲方发出的交楼通知书。（1）满足补充协议第2.1款约定的交付条件之日起10个工作日内；或（2）约定交房日。
4、双方同意买卖合同第十六条修改为：4.1如乙方认为商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付或约定交房之日（以先到为准）起10内书面提出异议，并提供政府主管部门或有资质检测单位出具的鉴定结论，否则视为同意接收。
签约后，严某支付了房款、维修资金，城建公司出具发票、收款收据。
案涉项目于2015年7月4日、7月20日、8月19日、9月14日分别具备通邮、燃气供气、永久用水、永久用电条件，并于同年9月25日取得《竣工验收备案表》。
2015年10月30日，城建公司以地址为“广州市天河区禺东西路XX”，联系电话为138××******向严某邮寄《商品房交付使用通知书》、《商品房交付温馨提示》，通知办理收楼。严某陈述其未收到该快递，该快递单所载地址及联系电话均有误。城建公司陈述其在录入订购书及合同后，系统未将合同中地址与订购书中地址整合，导致按订购书中地址送达。
2015年12月16日，城建公司再次以上述邮件地址和联系电话向严某邮寄《交付使用催告通知书》，因无法联系而退件。
2017年5月27日，严某与城建公司签订《商品房交付书》，办理收楼手续。严某陈述因在购房时签署的包括合同在内的材料均由城建公司收回盖章，直到2017年5月27日才将购房合同给其，故其不知合同约定收楼时间，且一直未收到收楼通知等，故才于该日办理收楼。
2018年10月23日，严某提起诉讼，请求城建公司支付延期交房违约金405,027元（从2015年11月2日起计至2017年5月27日，共573日，每日按总房价0.05%标准计）等。
城建公司反诉请求严某支付延期交房违约金405,026元（从2015年11月2日起至2017年5月27日止，每日按总房价1,413,703元之0.05%标准计）等。
（四）法院处理
1、南沙区法院判决
严某与城建公司签订的《商品房预售合同》合法有效，当事人应切实履行。
关于逾期交房违约金问题。
其一，案涉房屋在约定交付时间2015年11月1日前已具备交楼条件。
其二，补充协议约定严某无论是否收到收楼通知书，均应去办理交付，并未对约定的"甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书"作出变更，故发出收楼通知书仍是城建公司合同义务，如其迟延履行需承担责任。
其三，城建公司发出《商品房交付使用通知书》《商品房交付温馨提示》《交付使用催告通知书》时邮寄的地址、电话与约定的严某电话、地址不符，因该司过错，导致严某未收到通知，城建公司未履行通知义务。
其四，双方约定的逾期交楼违约金标准“甲方如未能按本合同规定的期限交房，……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金”属于合理范围。
综上，城建公司因自身过错未履行通知义务，致迟延交付，应承担违约责任。严某在2017年5月27日办理收楼，故城建公司应支付2015年11月2日至2017年5月27日止迟延交楼违约金405,027元（1,413,707元×0.05%×573日）。城建公司要求严某给付逾期收楼违约金理据不足，不予支持。
综上，一审判决：城建公司向严某支付迟延交楼违约金405,027元；驳回严某其他诉讼请求；驳回城建公司反诉请求等。
2、广州中院判决
二审需要处理的问题是城建公司是否需承担逾期交房违约责任。
城建公司于2015年10月30日、12月16日向严某发出过收房通知，但因该司填写的收件人联系电话与买卖合同中载明的不符，导致通知未到达严某。城建公司发出收房通知的行为，表明其自身也认可房屋接收需由其发出通知。在正常商品房交易过程中，商品房交付需由开发商向购房人发出收房通知是惯例。故一审认定城建公司因自身过错未能履行收房通知义务，导致房屋迟延交付，判决该司支付迟延交房的违约金，并无不当。因房屋迟延交付责任在于城建公司而非严某，故该司上诉要求严某承担延期收房违约责任，缺乏依据，一审驳回其反诉请求，并无不妥。一审依约定的迟延交房违约金标准，判决城建公司支付违约金合法有据。城建公司反诉要求严某承担延期收房违约金标准也是主张每日按总房价0.05%计算，其要求对自身承担迟延交房的违约金标准予以调整，缺乏正当性。
综上，该院驳回上诉，维持原判。
二、不成熟的看法
（一）补充协议有关收楼手续条款是否对严某设定了义务？
补充协议约定严某应于（1）该协议2.1款约定的房屋满足交付条件之日起10个工作日内或（2）约定交房日（即2015年11月1日）前（以先到者为准）持有效身份证明及文件，亲临城建公司或其委托机构办理交付，无论是否收到交楼通知书。
该约定是当事人真实意思表示，自当遵守。该等约定的出发点是促使双方在房屋具备交付条件时尽快配合完成占有转移手续，是规避双方可能因交付问题发生损失的事先安排，并非对开发商一方权益的保护措施，也是对民法典509条第2款（原合同法第60条第2款）“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的具体体现。
该约定所涉“以先到者为准”的时间点只能是2015年11月1日：判决书未记载补充协议2.1款约定内容，即使有该等约定，参照常见的商品房买卖合同补充协议而言，可能系调低约定的商品房交付条件，而由于开发商掌握的信息优势，该类条件是否如期实现（证照的取得，验收的通过等）难以为作为购房人的严某所知。进而，在2015年11月1日到来时，严某有否履行了到现场办理房屋交付（哪怕是到现场了解进展情况）的义务，法院并无查明事实，也未认定该等约定是否为严某设定了义务进行分析。
严某的上述约定义务并不以城建公司发出交楼通知为前提条件，也未因法院所称之商品房交付需由开发商向购房人发出收房通知的惯例予以豁免，若严某未履行该义务，而2015年1月11日案涉房屋已具备交付条件，则其认为逾期交楼责任完全归于城建公司，是无视约定的主张。
（二）严某在约定交房日即2015年11月1日直至2017年5月27日签订《商品房交付书》期间，有无采取减少损失的措施？
按通常做法，开发商发出收楼通知、房屋交付均系批次性的，不可能对同一楼栋的不同业主约定相异的时间点。从社会经验来看，作为购房人的严某，在签约后肯定会关注房屋建设进展，也不可能不知道（购房人之间或购房人与营销人员之间建立的微信群、QQ群比比皆是）在整个项目符合交房条件后其他业主顺利如期收房的情况。在约定交房日来临时，严某自身应主动追求合同目的的实现，在约定交房日之前，如其未收到收房通知，那么其可以基于对城建公司的信赖继续善意等待。在约定交房日截至时，如仍未收到通知，即应主动联系城建公司了解情况，防止损失扩大化，此不仅系其权利，也是其应承担的义务。
按照民法典第591条（原合同法119条）有关“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”的规定，如果法院查实（判决书未记载）约定交房日之后长达一年半的时间里，严某均未有任何督促城建公司交房的行为，则其应自行承担未采取适当措施（比如主动联系城建公司，询问交楼情况等）导致损失扩大的责任，法院并无必要保护该等扩大损失。
（三）如以开发商交楼通知义务属于广义交付义务的组成部分而认定城建公司逾期交付似立论更强
开发商未履行通知义务和开发商逾期履行交付义务产生的责任是不同的。通知义务属于附随义务，附随义务是依合同关系发展且根据诚实信用原则所产生的为保障债权人给付利益的实现之义务。该等义务并无独立的可诉性，相对人不能单独主张实际履行，附随义务的不履行，债权人原则上不得解除合同，但就其实际所受损害，得依不完全给付规定而请求损害赔偿。而交付义务属于主给付义务，不履行该等义务，债权人有权基于债务人根本违约而解除合同。
鉴此，如果开发商不履行交楼通知义务，则买受人不能要求履行，但可主张不履行导致的损失。而逾期交房违约责任认定的关键在于出现事实或法律障碍导致开发商不能按约定期限向买受人交付房屋。开发商的交付通知义务作为附随义务的作用仅在于辅助开发商履行房屋交付义务，导致开发商承担逾期交房违约责任的根源不在于开发商是否按期发出了交付通知书，而在于房屋在合同约定的交付期限届至时是否事实上具备了约定的交付条件。若该观点成立的话，城建公司无须向严某承担逾期交房违约责任。
从本案看，如以上述附随义务理论解释判决所述城建公司不履行通知义务而导致房屋逾期进而承担违约责任，可能难以自圆其说，不如考虑从其他路径解释更能逻辑自洽：开发商的交房义务实际是由书面通知收房义务、交付符合约定条件的房屋之主义务及交付、提示必要文件资料的附随义务构成的义务群，违反其中一部分义务即可认定为对交付义务的违反，开发商将因此承担交付瑕疵的违约责任。
（四）对开发商的提示：买卖合同补充协议参考条款
买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续，如买受人未履行该等义务，导致未能及时办理交接手续的，出卖人不承担逾期交付责任。
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