碧(bi)桂(gui)园(yuan)逾(yu)期(qi)交(jiao)尾(wei)款(kuan)，碧(bi)桂(gui)园(yuan)尾(wei)款(kuan)滞(zhi)纳(na)金(jin)比(bi)例(li)
据证券时报，第一财经等多家媒体8月14日报道，8月10日，碧桂园控股（02007.HK）突然发布公告，披露公司上半年预计出现较大亏损，未经审计的亏损额度大约介乎约450亿元至550亿元（人民币，下同）。对于经营亏损和流动性困难，碧桂园管理层公开致歉并反省，称虽然对本轮市场调整周期、未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。
14日早间，碧桂园旗下11只境内债券暂停交易。碧桂园称，近期拟就公司债券兑付安排事项召开债券持有人会议。在业内看来，这是碧桂园启动债务重整的第一步，目前境外债务并未同期停牌，显示公司可能先将境内债的整体展期提上日程。截至2022年末，碧桂园有息负债余额共2713亿，其中，优先票据、公司债券、可换股债券合计约1088亿元；另有约6成为银行和其他借款约1625亿。
据公告显示，此番停牌交易的债券包括21碧地01、21碧地02、21碧地03、21碧地04、22碧地02和22地03、19碧地03、20碧地03、20碧地04公司债，一只私募债16碧地05，和腾越建筑发行的一只16腾越02。合计债券余额约157.02亿元，据悉，碧桂园已在8月7日偿还了10日到期的13.6亿公司债的全部尾款，但当日需要支付的两笔美元票据的票息却未付息。鉴于这两笔美元票据仍有30天付息宽限期，至此还不能评判碧桂园已经违约。
正念君注意到：
1、最大民营房地产企业获得最大支持。根据克尔瑞地产研究统计，2022年行业前100房企全年累计业绩规模同比降低41.6%。碧桂园2022年以全口径4643亿元，权益金额3569.1亿排名全国房地产企业销售榜首。且从2017年取代恒大集团后，连续5年位居全国房地产销售榜首。2022年8月监管加大对民营企业发展支持力度后，碧桂园作为示范企业多次获得中债信用增进“全额担保”，2022年合计发行公司债、中票、ABS近百亿元，并于2023年1月获批200亿储价式中期票据发行额度，是获批规模最大民营企业。
2、持续行业复苏反复终引发企业经营困境。今年早些时候全国新房销售出现了短暂增长。第二季度，由于一二线城市需求侧没有进一步的增长，在地产行业政策落地不及预期的情况下，房地产市场转淡。这为碧桂园这类大型地产开发商扭转困境增添了更大的困难。2023年1-7月，碧桂园实现权益销售金额人民币1408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%；7月单月实现权益销售金额人民币121亿元，连续第四个月环比下降，同比下降60%，较2021年下降78%。经营陷入困境。
3、大型房地产债务重组不可避免。从2022年起，碧桂园的融资主要依靠中债增的信用增级才得以实施。2023年5月8日还获得中债增两期合计17亿元中票全额担保。在金融16条及“三支箭”等背景下，客观看：中债增对碧桂园债券的态度，部分反映管理层对大型房地产债务重组的态度。但一昧依靠中债增担保，是否有持续性？且对其它民营房地产企业是否公平？对碧桂园这个级别的房地产企业债务重组是不可避免的。在目前管理层还能提供部分支持的情况下，适时启动最艰难的债务重组也是一种策略。
4、国内房地产复苏还需要相当时日。当前在相关金融，保交付，放开限购政策推动下，国内房地产企业已经来到政策底部。预计近期一二线城市还有进一步放开房地产限购可能性。但政策底部并非行业经营底部，对房地产来说，从下跌到市场信心回升是一个客观周期，涉及到产业政策具体落实，居民信心及预期回升，以及资金流、物资流的重新调整，是一个量变到质变的过程。我们预计：行业最快在2025年有望逐步重新回到正常发展轨道。
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