房(fang)本(ben)逾(yu)期(qi)办(ban)理(li)违(wei)约(yue)金(jin)，开(kai)发(fa)商(shang)逾(yu)期(qi)办(ban)证(zheng),如(ru)何(he)主(zhu)张(zhang)违(wei)约(yue)金(jin)呢(ne)
案情简介：
2015年12月15日，大地公司（甲方）与孙林（乙方）签署《商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方的商品房为白花区站西片区NO.2013G24地块3-1幢401室，用途为办公，该商品房建筑面积652.53平方米，其中套内面积492.09平方米，共有共用分摊建筑面积160.44平方米，房价款合计7830360元。关于权属登记，该预售合同第九条约定：该商品房交付后90日内，甲、乙双方共同申请房屋所有权转移登记；甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市住房保障和房产局。
2016年6月30日，大地公司向孙林交付了涉案房屋，交付时房屋状态为毛坯。方林已经向绿地公司支付涉案401室房屋购房款7830360元。方林接收涉案房屋后对此进行了装饰装修。2017年9月19日，孙林签收大地公司通知办证的相关材料。
2018年7月6日，孙林起诉至法院，请求法院判令大地公司支付违约金814706元。
法院观点：
当事人对自己的主张，有责任提供证据。关于逾期办证，《商品房预售合同》约定该商品房交付后90日内，甲、乙双方共同申请房屋所有权转移登记；甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送市住房保障和房产局。根据庭审双方陈述，涉案房屋于2016年6月30日交付，即自2016年9月30日起，绿地公司未按约定通知方林办理过户，构成违约。直至2017年9月19日，孙林才收到大地公司通知办证的材料，孙林主张逾期办证的违约金，具有事实和法律依据。
本院按照已付房款总额7830360元，参照中国人民银行同期短期贷款利率（一年期内年利率为4.35%）计算，自2016年9月30日起至2017年9月19日，为334943.65元。大地公司未能提交向房管局报送权属登记资料的相关证据，亦未能提供证据证明在上述期间孙林存在过错，故对大地公司的辩解意见本院不予采信。
判决结果：
大地公司于判决生效之日起十五日内支付孙林逾期办证的违约金334943.65元。
笔者观点：
本案中，双方虽约定开发商逾期办证视为违约，但却未约定开发商逾期办证应承担的违约责任，即违约金或损失赔偿额的计算方法，法院根据《高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，可以孙林支付的购房款总额为基数，按中国人民银行同期短期贷款利率计算违约金数额，但孙林有证据证明该数额小于其遭受的损失，其仍可以向大地公司主张。
法律规定：
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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