货(huo)物(wu)不(bu)全(quan)算(suan)逾(yu)期(qi)交(jiao)货(huo)么(me)，买(mai)卖(mai)房(fang)须(xu)知(zhi)的(de)18个(ge)常(chang)识(shi)
三、开发商须知
1、售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？
售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。根据《民法典》的相关规定，售楼广告为要约邀请。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。
2、房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？
（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。
3、虚假广告会承担什么责任？
违反法律规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
4、《认购书》一般包括哪些内容？
《认购书》的内容一般应包括：①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一方不履行的处理问题。⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方基本情况。
5、收房时开发商必须提供查验的文件：
应出示原件并提供加盖公章的复印件如下：1．《建设工程质量认定证书》；2．《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；3．《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；4．《竣工实测表》或《商品房面积测绘技术报告书》或《房屋建筑面积测绘报告》；5．《住宅质量保证书》（用户带走原件自存）；6．《住宅使用说明书》（用户带走原件自存）；7．《管线分布竣工图》(含水、强电、弱电、结构)。（用户带走自存）
6、保修期何时起算
住宅质量保证书上有两个时间，一个是竣工验收时间，一个是交付使用时间。房屋的“竣工验收”与“交付使用”之间可能相距几个月以上，一般应将交付使用时间约定为保修期的起算时间。
7、保修期间和保修范围如何规定？
保修期限与保修范围：开发商约定的条款不得低于法定最低保修期，即在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
8、什么是《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》此文件是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。甲方应提供加盖公章的原件。
9、什么是《管线分布竣工图》
《管线分布竣工图》(含水、强电、弱电、结构)。房屋的设计图纸和水电路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等。是装修和维修的重要依据。应出示原件并提供加盖公章的复印件。
10、开发商什么时候算交房？
当商品房已经竣工，并且达到交付使用条件以后，开发商书面通知购房者办理交接手续。在进行交接的时候，开发商要提供一表两书、《商品房面积实测技术报告书》、室内环境检测报告和《物业管理公约》。当购房者认为房屋符合约定，并且在《房屋验收交接单》上签字以后，开发商就完成了房屋的交付。如果开发商提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商来承担。
11、逾期办理房产证的后果？
开发商逾期办理房产证的，应该按照合同约定支付违约金或赔偿损失；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。超过一年仍未办理的，买受人可以要求解除合同和赔偿损失。
12、物业承接查验，建设单位应该提供的材料有哪些？
现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
13、买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，如何处理？
如开发商为商品房担保贷款合同提供保证的，贷款银行可要求开发商承担担保责任；开发商承担担保责任后可向买受人追偿或按照《商品房买卖合同》约定要求解除合同。
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