四(si)级(ji)逾(yu)期(qi)金(jin)额(e)，房(fang)地(di)产(chan)行(xing)业(ye)欠(qian)税(shui)
一. SOHO中国的中期财报说明
下文是根据SOHO中国（00410）的中期财报披露的内容：
子公司北京望京搜候房地产有限公司（「北京望京公司」）于2022年8月收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币1,733,334,000元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
于2023年6月30日，已支付土地增值税人民币30,600,000元，尚有人民币1,986,243,000元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。土地增值税的滞纳导致本集团于2023年6月30日合计人民币4,232,000,000元的银行借款本金有可能出现交叉违约（「交叉违约借款」）。
交叉违约借款本金为人民币4,232,000,000元，利息为人民币10,576,000元，其中包括根据原合同约定的还款日在2024年6月30日之后到期的借款，由于可能会被各自的借款人要求立即偿还，因此于2023年6月30日将其重分类为流动负债。
此外，根据税收征收管理法，当地税务机关可能采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
二. 地产企业主要税制简述
1. 增值税
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），文件执行后，营业税彻底退出了历史舞台，开启了增值税的时代。
因为新老项目的区分，有简易计税和一般计税之分。
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，此为简易计税。
按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款和拆迁补偿费用后的余额计算销售额，此为一般计税。
此外因为中国房产存在预售制度，也就收了房款，还没有交付房产，如果等到都交付完毕再缴纳增值税这有些不现实，因此针对房企这部分预收款，需要预缴增值税。
因为预缴了增值税，继而城建税和教育费及地方教育费也需要缴纳，一般是预缴增值税与12%的乘积。
2. 土地增值税
土地增值税实行四级超率累进税率，具体见下图。
在房产进行土地增值税清算以前，对于房企的预售款，是需要预征土地增值税，具体的预征率是多少由各省规定。
深圳的规定是，普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
符合条件的，需要进行土地增值税清算。
增值也即，收入减去成本费用，落在哪个期间就用哪个税率和扣除数。
(1). 土地增值税中的收入
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
(2). 土地增值税中的成本费用
A. 拿地成本（获取土地使用权）
纳税人取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。
取得土地使用权所支付的金额：支付土地出让金、支付土地转让金、缴纳相关税费、土地登记费、土地交易费、土地分割费、土地契税及其他相关出让金额等项目。
B. 开发成本
C. 房地产开发费用
开发土地和新建房及配套设施的费用简称房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
计入期间费用的销售费用、管理费用、财务费用，按照两种方式。利息单列的方式是能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）×5%
开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）×10%
D. 与转让房地产有关的税金
营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。因为增值税是价外税，如果变成了价内税了则可以扣除。
印花税，在转让房地产时缴纳的印花税。
允许扣除的税金一般是在“税金及附加科目归集”，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费。
这是税金是实际缴纳的，预提的则不能扣除。
E. 财政部规定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发成本计算的金额之和，加计20％的扣除。
3. 企业所得税
房企销售未完工开发产品也需要预缴企业所得税。企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
注意此处的收入仅从现金流角度考虑的，在会计学角度这不是收入，因为收入要按照会计准则五步法去确认，从合同角度分析就是房屋买卖合同已经履行，也就是已经交了钥匙或者业主已经入伙，民法中的物权与合同是两分的，物权是否变动并不能否认合同的效力，大白话就是业主没有拿到房产证，不能就此说房屋买卖合同是无效的。
预计毛利额＝预售收入/（1+适用税率9%或征收率5%）*计税毛利率，计税毛利率是由房企所在地的税局规定的。
因为申报企业所得税的时候是先从利润总额出发，然后进行各种纳税调整，由于预售在会计上不是收入，在会计的报表中其放在预收账款或合同负债中，只是税务把它视为收入了，所以此处涉及到调整。
三. 欠税的相关后果
(1). 滞纳金
中国的税收按季度或者按月申报，申报后需要缴纳税款，一般是月初15号之前，也就意味着从16号起申报了但是没有缴纳税款，从16号开始就要计算滞纳金了，滞纳金按照五分之五收，年化后为18%。
(2). 如果隐匿、转移财产税收罚款
《税收征收管理法》第六十五条，纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，妨碍税务机关追缴欠缴的税款的，由税务机关追缴欠缴的税款、滞纳金，并处欠缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
根据京津冀税务局的税务行政裁量基准，妨碍税务机关追缴欠缴税款金额10万元以上的，处欠缴税款2倍以上5倍以下的罚款。
(3). 强制执行
未按照规定的期限缴纳，由税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务局，可以书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款，也可以扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴税款。
(4). 纳税信用
纳税信用分为五个等级，其中A级是最高等，A级纳税信用在税务中有许多便利。
比如华为在深圳市A级纳税资质，只有A级资质的企业才能查询。
(5). 阻止出境
《税收征管法》规定，欠缴税款的纳税人或者他的法定代表人需要出境的
，应当在出境前向税务机关结清应纳税款、滞纳金或者提供担保。未结清税款、滞纳金，又不提供担保的，税务机关可以通知出境管理机关阻止其出境。
法定代表人在中国语境中，喜欢称之为法人，法人不能随便当，那些大公司更换法人的动作，说明可能有点故事。
- 来源：环睿财税法
- 作者：Jack
- 图文编辑：沐林财讯
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