2年(nian)前(qian)有(you)逾(yu)期(qi)能(neng)不(bu)能(neng)买(mai)房(fang)，2年(nian)前(qian)有(you)逾(yu)期(qi)能(neng)不(bu)能(neng)买(mai)房(fang)贷(dai)款(kuan)
一、裁判观点：
未按照《上海市商品房预售合同》的约定支付购房款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，被告逾期付款超过30天的，原告有权解除合同。原告于2022年9月9日通知被告解除《上海市商品房预售合同》，符合合同约定，本院予以确认。关于违约金的承担，根据合同第七条约定，被告逾期付款导致合同解除，应该承担总房价款20%的违约金，现被告认为约定的违约金标准过高，本院参酌房地产市场现状、原告的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平合理和诚实信用原则，予以酌情调整至按总房价款的10%计算。
二、案情简介：
2022年1月12日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，被告购买原告开发的位于上海市临港新片区海洋X路900弄《玥X苑》1X号XXX室房屋（下称“涉案房屋”），房屋总价为3,101,753元。根据合同约定，被告应于2021年12月11日前支付首付款1,091,753元，剩余房款2,010,000元办理贷款手续，若因非原告原因导致贷款银行不能在本合同签订之日起60日内（即2022年3月13日）放贷至原告账户，即视为被告逾期付款，被告应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任。
截止起诉之日，被告仅支付购房款1,091,753元，剩余房款2,010,000元未按合同约定支付。原告对被告多次口头催告，并分别于2022年3月23日、2022年7月4日向被告寄送了书面催告通知，郑重要求被告限期向原告补款，但被告仍未能履行付款义务，原告认为被告已构成实质性违约，故原告于2022年9月8日根据《上海市商品房预售合同》第七条约定行使单方解除权，送达了解除通知书，明确解除与被告之间购房合同关系，要求被告配合办理相关注销备案手续，原告将在被告完成注销手续办理后，扣除购房款金额20%的违约金后返还被告已支付的购房款，但被告仍拒绝配合，故原告依法提起诉讼，要求判如所请。#商品房陷阱#
三、原告起诉：
1.判令确认原、被告签订的《上海市商品房预售合同》于2022年9月10日解除，并判令被告于判决生效之日立即配合原告办理注销预售合同网签备案登记手续；
2.判令被告向原告支付违约赔偿金620,350.60元（人民币，下同）；
3.本案诉讼费由被告承担。
四、被告答辩：
由于疫情的原因，被告无法按合同约定支付房款，希望原告能放宽期限继续履行合同。合同约定的违约金过高，被告无力承担。
五、一审法院判决结果：
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就涉案房屋签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，合法有效，原、被告应当按约履行各自义务。被告未按照《上海市商品房预售合同》的约定支付购房款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，被告逾期付款超过30天的，原告有权解除合同。原告于2022年9月9日通知被告解除《上海市商品房预售合同》，符合合同约定，本院予以确认。
关于违约金的承担，根据合同第七条约定，被告逾期付款导致合同解除，应该承担总房价款20%的违约金，现被告认为约定的违约金标准过高，本院参酌房地产市场现状、原告的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平合理和诚实信用原则，予以酌情调整至按总房价款的10%计算。因合同解除，原告要求被告配合办理撤销合同备案登记手续，于法有据，本院予以支持。原告应按合同约定将已收取的房款1,091,753元扣除上述违约金310,175元，返还给被告781,578元。鉴于被告违约，本院又调整了违约金，案件受理费全部由被告负担。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一、第二款、第五百八十五条第一、第二款的规定，判决如下：
一、原告上海XX置业有限公司与被告XXX签订的《上海市商品房预售合同》（合同编号20210038XXX）于2022年9月10日解除；
二、被告XXX于本判决生效之日起十日内配合原告上海XXX有限公司办理撤销预售合同备案登记手续；
三、被告XXX支付原告上海XX置业有限公司违约金310,175元；
四、原告上海XX置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告XXX购房款781,578元（已抵扣上述第三项违约金）。
本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。
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