逾(yu)期(qi)不(bu)交(jiao)房(fang)怎(zen)样(yang)解(jie)除(chu)合(he)同(tong)，商(shang)品(pin)房(fang)延(yan)期(qi)交(jiao)付(fu),业(ye)主(zhu)如(ru)何(he)索(suo)赔(pei)呢(ne)
来源：泽大东阳分所
责编：运营事业部
欢天喜地买了商品房，后续孩子上学也做好了打算，还有看好家具，家电，做好搬家的打算，却被告知商品房延期交付了，这样的郁闷事情，是不是你也遇见过？其实商品房买卖合同中，开发商逾期交房是一个常见的纠纷。
如果商品房延期交付，按照《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以开发商延期交付商品房这个问题中，开发商应当继续履行合同义务，即交付房屋，并可能需要赔偿因延期交付造成的损失。购房者可以索赔或者是可以要求解除合同。
商品房买卖合同中，因为开发商迟延交房就解除合同的购房者并不多，买房的业主更愿意选择保守的救济方式——要求开发商支付延期交房违约金。所以今天笔者要说就是业主要求继续交付房屋，主张违约金赔偿，我们应该按照什么步骤进行索赔？
如何索赔
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一、查阅合同：商品房的开发商没有按照合同约定的时间交付房屋，这属于"不履行合同义务"的情况。开发商不交付房屋不履行合同义务，合同中对于开发商不履行合同义务的约定是如何约定，那首先购房者需要查阅购房合同，看看合同中是否有关于延期交付的条款，以及如何进行赔偿的规定。一般情况下在商品房买卖（预售）合同 中有关延期交付违约责任条款中有具体的约定。如果约定的违约金过高，违约方可以要求降低违约金，依据《民法典》第五百八十四：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。相反，守约方认为违约金过低的，也可以要求提高违约金。有人也许会问要是合同中没有约定违约金怎么办？很简单，如果合同中没有明确约定，可以参照相关法律法规和司法解释，以及行业惯例，确定赔偿方式和金额。
二、收集证据：购房者需要提供证据证明房屋延期交付的事实，这可能包括合同、付款凭证、开发商的延期通知等，业主平时要做好证据收集。
三、咨询、聘请律师：如果购房者不确定如何进行索赔，可以咨询专业的律师，了解自己的权益和可能获得的赔偿，通过咨询律师了解相关的专业知识，确定自己的索赔方案？
四、协商赔偿：购房者可以尝试与开发商进行协商，看看是否能够达成赔偿协议。如果合同中有明确的赔偿条款，购房者可以直接与开发商就合同条款的约定进行协商，要求其按照合同条款进行赔偿。与开发商协商需要做好基础工作的准备，开发商的综合基本情况，开发商的赔偿底线，公司赔偿的能力等都可以作为衡量的条件制定自己的索赔方案？
五、法律途径：如果协商无果，开发商拒绝赔偿，或者赔偿金额不合理，购房者可以选择通过法律途径进行维权，也可以向消费者权益保护部门投诉，或者直接向法院提起诉讼。购房者可以选择提起诉讼的，由法院来判断是否应该赔偿，以及赔偿的金额。赔偿要求可以支付违约金，同时因延期交付导致的额外住宿费用、物品储存费用等等，也可以主张。
六、判决执行：如果法院判决开发商需要赔偿，购房者需要按照法院的判决执行，如果开发商拒不执行，可以申请法院强制执行。
七、注意时效：购房者需要注意索赔的时效问题，一般来说，从知道或者应当知道侵权行为之日起，在这里需要说明，如果要求解除合同，时效是一年时效。
在整个索赔维权过程中，购房者需要保持冷静，理性对待，同时，也需要有足够的耐心。以上步骤仅供参考，具体操作可能需要根据当地的法律法规和具体情况进行调整。
参考法条
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《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”
中华人民共和国民法典
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正） 法释〔2020〕17号
第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
胡江榕 律师
泽大东阳分所主任
胡江榕律师系西南政法大学研究生学历，泽大东阳分所主任。浙江省建筑业行业协会聘请的浙江省工程领域争议评审专家，金华市建筑业协会特聘专家顾问，东阳市建筑业协会专家人才库成员兼任法务工作中心主任，企业合规师。擅长建筑房地产，民商事，行政法，公司法，企业合规业务。
泽大东阳分所
浙江省东阳市广福东路23号经济总部D幢西楼2001、2002室
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