29次(ci)逾(yu)期(qi)能(neng)贷(dai)款(kuan)买(mai)房(fang)么(me)，29次(ci)逾(yu)期(qi)能(neng)贷(dai)款(kuan)买(mai)房(fang)么(me)吗(ma)
本律师在2017年至2020年期间办理了开发商逾期交房，500多户业主诉开发商逾期交房违约金的系列案件，上述案件办理时间跨度较大，部分案件历经一审、二审，部分案件一审判决结果前后不一致。现就办理上述案件中几点实践经验与各位分享。
一、案情介绍
2014年9月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（下简称《合同》），《合同》约定，原告向被告购买东莞市××还××村富盈XX华庭XX号房，房屋总价款为603581元。原告在合同签订之日支付首期183581元，余额在合同签订后60日内付清。被告应在2016年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告。被告逾期交房的，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同的通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。同时在《合同》的附件五第三条约定如原告未能如期支付房价款，将根据不同情形按日万分之五的标准向被告计付违约金。而在《合同》的附件第五条，原被告又对逾期交房的违约责任做了补充约定，若被告未按合同约定的最后交付期限交付原告使用的，逾期未超过90日的，被告不承担违约责任，合同继续履行，逾期超过90日但不超过180日的，自被告逾期第91日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额的万分之零点五的标准向原告计付违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向原告支付原告已付金额万分之五的违约金，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告计付违约金。《合同》签订后，原告按约定向被告足额支付了购房款。
二、原告的诉讼请求与事实理由
（一）原告的诉讼请求
1、判令被告向原告支付逾期交房违约金37310元（违约金以已付房价款603581元为基数，按每日万分之一点六四四从2016年8月31日起计至实际交付房屋之日止，暂计至2017年9月10日）；2、本案诉讼费用由被告承担。
（二）原告的事实和理由
原告与被告于2014年9月12日签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市××还××村XX华庭XX号房，总金额603581元；被告应当于2016年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告；如果被告逾期不超过180日或逾期超过180日后，自最后交付期的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已按合同约定交齐了全部房款，但被告未按合同约定如期交房。另外，无论是约定的日万分之一还是日万分之零点五均不足以补偿原告的损失。将日万分之一的标准经过计算，得出年利率为3.65%，而中国人民银行于2015年10月24日发布的六个月至五年以上贷款利率分别是4.5%、4.75%、4.9%，均已超过了该数字，如原告将用于购房房屋的款项用于其他用途获得的收益，显然是高于合同约定的违约金标准的。作为守约一方的原告，如果其因被告的违约行为而获得的赔偿是低于该款项用于其他投资而获得的收益，那么该情况显然是符合违约金低于造成的损失，原告据此要求提高违约金的计付标准是合情合理的。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的人，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，以年利率6%折算成日利率为万分之一点六四四合适。
三、被告的答辩
上述系列案件被告后期更换了代理人，前后代理人答辩思路有所不同。
（一） 前期代理人答辩观点概括如下
1、双方应当按照签订的合同约定承担违约责任，原告认为合同补充协议
显失公平，但主合同对双方的约定是对等的，被告认为可以按照主合同约定来承担违约责任；2、根据最高人民法院相关司法解释的规定，双方没有合同约定的可以参照同地段、同类房屋的租赁标准计算，该案涉房屋有合同约定，应按照主合同约定承担违约责任；
（二）后期代理答辩观点概括如下
1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件以及补充协议均是
双方的真实意思表示，不存在违反法律行政法规的强制性规定的情况，合同合法有效，对双方具有约束力。《商品房买卖合同》及其附件已对涉案商品房的交付期限、交付条件以及逾期交房的违约责任等进行了明确约定，并非格式条款，更不存在免除被告责任、加重原告责任或排除原告主要权利等情形。根据意思自治原则，有约定的应从约定，双方的纠纷应当依据合同的约定处理。二、《商品房买卖合同》及其附件以及补充协议已明确约定被告逾期交房的违约责任，即便是被告存在逾期交房的违约行为，逾期交房违约金的起算日与计算标准应当以《商品房买卖合同》及附件和补充协议为依据。原告主张自交付期限届满之日起按银行同期同贷利率的标准计算逾期交房违约金缺乏合同依据和法律依据，应当予以驳回。.原告主张按照银行同期同类贷款利率的标准计算违约金，缺乏合同依据，也不符合法律规定。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的适用前提为房屋买卖合同未约定逾期办证违约金或者损失数额难以确定的，而本案属于逾期交房纠纷，且双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定逾期交房违约金的标准，因此不应参照适用前述条款的规定。且《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的适用前提是民间借款纠纷案件，而本案属于逾期交房纠纷，亦不适用该条款的规定。原告向银行机构按揭贷款支付购房款的，无论涉案房屋是否逾期交付，原告均需按照约定向银行机构偿还贷款，涉案房屋何时交付并不会导致原告资金占用的利息损失。因此，原告主张其损失为资金占用期间的年利率6%利息，缺乏合同及法律依据。即使认为合同约定的违约金计算标准不足以弥补原告遭受的实际损失，需要进行调整的，也应严格适用最高院关于逾期交房违约责任的司法解释，参考涉案商品房同地段同类房屋的租金标准，计算违约期间的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照一下标准确定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方已在《商品房买卖合同》及附件五中对逾期缴费的违约责任作出明确约定，违约责任的确定应当以合同为依据。即使认为合同约定的违约金不足以弥补原告的损失而需要调整，也应当参照上述司法解释的规定，以案涉商品房同地段同类房屋租金标准计算违约金数额。原告亦未提供任何证据证实该地段同类房屋的租金标准。而根据东莞市发展和改革局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市财政局202016年11月28日印发的《关于调整我市部分镇街公共租赁住房租金标准的公告》【东发改（2016）610号】，常平镇房屋的租金标准最高不高过10元/平方米/月。中国房地产协会2019年3月公布的常平镇近五年的租金平均单价为21.83元/平方米/月。因此，涉案房屋的违约金标准即使要调整，也应参照上述租金标准来调整。
四、法院归纳的争议焦点及法院的分析
逾期交房违约金该如何计算？
（一） 前期案件法院对争议焦点的分析
本院已经认定被告已经违约，那么被告则需要根据约定向原告支付违约金。双方在《合同》中约定逾期交房超过180日后，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。同时在《合同》的附件五第五条，原被告又做了补充约定，约定逾期超过180日后，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告计付违约金。对此，原告认为无论是约定的日万分之一还是日万分之零点五均不足以补偿原告的损失，并主张按日万分之一点六四四计付。被告认为日万分之一的标准是双方意思的表示，足以补偿原告的损失。
本院认为，双方在订立合同时，应当按照公平合理的标准确定合同的权利义务，不能使双方的权利义务内容显失公平。双方于《合同》附件约定如原告逾期付款将根据不同情形按照日万分之五的标准向被告计付违约金，如被告逾期交房则根据不同情形按照日万分之零点五的标准向原告计付违约金。由此可见，关于违约金的计付标准，双方于合同中的权利义务显然是不对等，且有失公平的，原告据此要求提高违约金的计付标准，合情合理，本院予以采纳。至于违约金提高至什么标准足以弥补原告的损失。原告主张参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，以年利率6%，折算成日利率为日万分之一点六四四合适。本院认为，中国人民银行于2015年10月24日发布的金融机构人民币贷款基准利率一年以内（含一年）、一至五年（含五年）、五年以上的利率水平分别是4.35%、4.75%、4.9%，原告主张按年利率6%的标准，既高于中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率，又不会过分高于该标准，是适当的违约金计算标准，本院对于原告的主张予以支持。
（二） 后期案件法院对争议焦点的分析
关于违约金的计算标准。第一，双方在订立合同时，应当按照公平合理的标准确定合同的权利义务，不能使双方的权利义务内容显失公平。双方于合同中对逾期付款和逾期交房的违约金标准均是日万分之一，但在附件中则发生加重或者减轻的补充约定，约定如原告逾期付款将根据不同情形按照日万分之五的标准向被告计付违约金，如被告逾期交房则根据不同情形按照日万分之零点五的标准向原告计付违约金。由此可见，关于违约金的计付标准，双方于合同中约定的权利义务显然是不对等，且有失公平的。第二，如前所述，双方对于逾期交房违约金标准存在前后不一致的约定，因此，双方在合同及附件中关于逾期交房的违约金计算标准实际上是不够明确甚至有明显冲突的，且显失公平。鉴于原告请求对逾期交房的违约金标准进行调整，被告明确即使违约金需要调整，也应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的按同地段同类型房屋租金标准计算。第三，虽然双方后续签订的补充协议有约定，逾期交房的违约金赔付标准为以已付房款的日万分之零点五计算，但如前所述，该标准显失公平，理应不予采纳。故本院酌定逾期交房违约金的计算标准应调整为参照同地段同类型房屋的租金标准为宜。中国房地产协会2019年3月公布东莞市XX镇近五年的租金平均单价为21.83元/平方米/月的数据是合理的，可以参照该单价作为计算逾期交房违约金的标准，折算成日租金标准则为0.73元/平方米/天（21.83元/平方米/月÷30天/月）。
从法院对前后期案件争议焦点的分析可见，法院对逾期交房的违约金标准认定前后不一致的，前期案件法院参照民间借贷司法解释的规定以年利率6%的标准计算逾期交房违约金，后期案件法院以东莞市XX镇近五年的租金平均单价为21.83元/平方米/月的标准计算逾期交房违约金，明显比前期年利率6%的标准低了很多。
前期案件一审判决后被告不服上诉至中院，中院维持了一审判决，后期案件一审判决后原被告双方均不上诉。
五、律师评析
（一）问题的提出
逾期交房的违约金标准应以年利率6%的标准计算还是应以参照同地段同类型房屋的租金标准为宜？法院以东莞市XX镇近五年的租金平均单价计算逾期交房违约金是否合适？
（二）评析
后期案件法院改变了裁判标准，由参照民间借贷司法解释的规定以年利率6%的标准变更为以东莞市XX镇近五年的租金平均单价为21.83元/平方米/月的标准计算逾期交房违约金，法院之所以变更违约金裁判标准是因为被告提供了中国房地产协会2019年3月公布的东莞市XX镇近五年的租金平均单价为21.83元/平方米/月的数据这一证据（网上打印页面），法院采集了该证据并据此调整违约金标准，但法院这一调整是否合理有待商酌，本律师个人认为错误的，属于适用法律错误，因为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，在本案中由于合同约定的违约金过低而不能适用，应适用案涉房屋所在地同地段同类房屋租金标准确定违约金，但本案中法院却适用东莞市XX镇近五年的租金平均单价确定违约金，明显属适用法律错误。本律师的上述观点后来也得到法院判决的支持，案涉小区2020年的逾期交房案件一审判决又恢复了原判决的以年利率6%标准计算违约金。
六、律师建议
为压缩法官自由裁量的空间，就上述系列案而言，作原告应主动向法院提交开发商逾期交房导致原告损失的证据。由于案涉房屋价值巨大，业主是通过金融机构借货购房，业主未能按期收楼的主要损失是资金成本利息损失。因此，作为原告起诉时可以提供还贷银行流水凭证拟证明原告的损失。
七、律师提示
2020年后由于银行贷款利率持续走低，法院支持以年利率6%标准计算违约金可能性越来越小。
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