拆(chai)迁(qian)逾(yu)期(qi)安(an)置(zhi)违(wei)约(yue)赔(pei)偿(chang)，当(dang)房(fang)屋(wu)延(yan)期(qi)交(jiao)付(fu)后(hou)怎(zen)么(me)处(chu)理(li)
买房可以说是一件人生大事，但当我们购买的房屋迟迟无法交付时，我们当如何处理后续事项？有这样一个案件：
赵某与孟州某公司于2020年8月某日签订《商品房买卖合同》，该公司将位于孟州某处的房产卖给赵某，双方约定房屋价款780000元。房屋交付时间为2021年6月30日前。合同还约定了逾期交付责任：（1）逾期在60日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金。（2）逾期超60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日，按照年息4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款0.1%向买受人支付违约金。
协议签订后，赵某向该公司交付了首付购房款320000元，其余房款在中原银行贷款；缴纳了契税10733.94元、维修基金7083元，完全履行了合同义务。在交付商品房履行期限届满后，该公司未能如期向赵某交付商品房，导致赵某没有如期入住，使其利益受到损害，赵某多次要求该公司交付商品房，该公司均未交付。无奈之下，2022年3月1日，赵某又函告公司交付商品房，但仍未交付。此后，赵某遂提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，并要求公司返还所支出的费用及支付违约金。
被告公司辩称：
1、双方签订的《商品房买卖合同》不应当解除。双方签订合同后，被告一直按照约定履行合同义务。扣除不可抗力对交房时间的合理迟延后，被告并没有违约，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》没有事实依据，不应当支持。
2、假定解除了双方签订的《商品房买卖合同》，被告可以退还原告已经支付的购房款320000元。但是，原告的贷款460000元和19个月贷款61937.45元及利息，不应当由被告承担。因为这是原告与贷款银行之间的关系，与本案被告豫旅公司之间没有合同关系，不应当由被告承担。
3、原告所缴纳的契税和维修基金、暖气开口费，被告豫旅公司没有收到，也没有退还义务。原告可以向收款方主张相关权利。
4、被告豫旅公司没有违约行为，不应当承担违约金37440元，原告所主张的违约金没有事实依据。
5、原告主张的租房费用没有事实依据，依法不应当支持。
6、假定原告主张解除合同的请求被支持，因此给被告豫旅公司造成的损失达43680元，应当由原告承担。因为，假定原告退房的主张获得支持，案涉房屋将变为二手房，再次交易时将需要承担二手房交易的营业税5.6%，金额43680元，属于被告的损失，应当由原告承担。
孟州市人民法院经审理后认为：原告与被告公司签订的《商品房买卖合同》、原告与原焦作中旅银行股份有限公司签订的《个人购房借款合同》均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告与被告公司之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与被告中原银行股份有限公司焦作分公司之间形成合法有效的借款合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。
原告与被告公司所签《商品房买卖合同》约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中合同约定的交房期限为2021年6月30日，被告公司至今未能交付房屋，诉前原告以催告函形式督促被告交付房屋，因未交付后又以短信通知的形式要求与被告公司解除合同，故原告起诉要求解除《商品房买卖合同》符合双方合同约定的解除条件，本院予以支持。原告与被告公司签订《商品房买卖合同》后，又与原焦作中旅银行股份有限公司签订《个人购房借款合同》，以涉案房屋作为抵押用于贷款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故在被告公司已构成违约并致使涉案《商品房买卖合同》被解除的情况下，原告请求解除其与原焦作中旅银行股份有限公司签订的《个人购房借款合同》符合法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故在本案商品房买卖合同解除后，个人购房贷款合同已无实际履行可能，亦应解除。被告公司应将原告交付首付款320000元以及截止2022年7月21日已偿还的借款本息68465.09元返还给原告，并将下余的贷款余额偿还给被告中原银行股份有限公司焦作分公司。原告请求的利息损失部分，应按合同约定的年利率4.35%计算。
原告与被告公司所签的《商品房买卖合同》约定：买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告已支付全部房款780000元，按照0.1%计算，被告豫旅公司应向原告支付违约金780元。
原告请求被告公司向其赔偿维修基金、暖气开口费、契税等损失，该费用均系原告履行本案合同所支出的合理费用，现因被告公司的违约行为导致《商品房买卖合同》被解除，故原告上述损失应由被告公司予以承担。原告要求的租房损失，不属因被告公司违约造成的实际损失，本院不予支持。
被告公司以政府部门发布的环境治理停工令、基于疫情采取的防控措施作为不可抗力事由抗辩主张免除相应期间逾期交房违约责任，对此本院认为在双方签订《商品房买卖合同》时，政府发布环境治理停工令、大气污染治理管控措施已成常态的情况下，不应将该因素视为不可抗力。被告公司还提供了因疫情管控导致停工的证据，但因停工天数有限，扣减后仍不能免除其逾期交房责任，本院对其抗辩事由不予支持；被告公司主张原告赔偿因解除《商品房买卖合同》再次交易时将要承担的二手房交易营业税损失43680元，不属于原告的违约行为造成，其主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：
一、解除原告与被告公司2020年8月31日签订的《商品房买卖合同》，双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续。
二、解除原告与原焦作中旅银行股份有限公司于 2020年10月12日签订的《个人购房借款合同》。
三、被告公司于本判决生效后十日内，返还原告购房首付款320000元及利息（自 2020年8月30日起至实际给付之日止，按年利率4.35%计算）、返还原告截止2022年7月21日已偿还的银行贷款本息68465.09 元。
四、被告公司于本判决生效后十日内，向被告中原银行股份有限公司焦作分公司偿还原告的贷款余额（贷款余额以中原银行股份有限公司焦作分公司核算为准）。
五、被告公司于本判决生效后十日内，支付原告违约金780元，并赔偿维修基金7083元、暖气开口费6257元、契税损失10733.94元。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
投诉