逾(yu)期(qi)可(ke)以(yi)打(da)电(dian)话(hua)给(gei)银(yin)行(xing)解(jie)除(chu)吗(ma)，打(da)个(ge)电(dian)话(hua)就(jiu)可(ke)以(yi)解(jie)除(chu)合(he)同(tong)吗(ma)？丨(gun)民(min)法(fa)典(dian)小(xiao)故(gu)事(shi)（806）
这是一起租赁合同纠纷案例。
一个人转租了一处民宿用于经营，转租协议约定如经营不善，在两月内赔偿两万可以退租。果然生意不好，于是租赁方打电话请求解除合同，并给对方打款2万元作为赔偿款。
于是双方对合同解除发生了争议。
租户的请求是：
判令解除《兑店协议书》；返还房屋剩余租金86870元、房屋押金16200元、剩余网费2000元、兑店费80000元，共计185070元，立即退还；免除两万元违约金；
法院认为合同在通知之日就解除了，虽然对方认为是打款之时才解除的。判决：
确认《兑店协议书》解除；返还承兑费8万元、剩余期限租金86867.67元、押金16200元、网费1500元，以上四项合计184567.67元。
除了违约金两万，法院认为要支付外，其他诉求都支持了。
从这个案例学习到：
一是，一定要约定解除条件。合同拟定中，解除合同的条件非常关键，提前约定好，以防不测。
二是，一定要尽早送达解除通知书。解除要尽早发通知，通知到达对方就解除了。如果没有发通知，那么就是从起诉状送达之日开始计算，那就可能是几个月以后的事情了。
附：张海淞、张东风房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书
吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2022）吉01民终5593号
上诉人（原审被告）：张海淞，男，1996年3月22日出生，汉族，住吉林省长春市。
委托诉讼代理人：姚敬文，吉林阳光博舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张东风，男，1990年6月1日出生，满族，住吉林省长春市九台区。
委托诉讼代理人：马丽，吉林功承律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李莹，吉林功承律师事务所律师。
上诉人张海淞因与被上诉人张东风房屋租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2022）吉0191民初573号民事判决，向本院提起上诉。
本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张海淞上诉请求：
请求依法撤销（2022）吉0191民初573号民事判决书，并依法改判驳回张东风的全部诉讼请求或发回重审；
一审二审诉讼费用由张东风承担。
事实和理由：
张海淞因与张东风房屋租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院于2022年7月7日作出的（2022）吉0191民初573号《民事判决书》，认为一审法院遗漏2022年4月29日张东风向张海淞发送的解除通知事实，在已认定案涉条款“乙方在两个月内经营不当，乙方可支付甲方两万元违约金，甲方按所剩租金及兑费八万元整支付于乙方，甲方再次收回经营权”（以下简称“案涉争议条款”）的约定属于一定期限及一定条件下以特定事由解除合同的约定解除权情况下，因“经营不当”情形约定不明进而推定解除权为任意解除权完全错误。
进而导致全案适用法律存在错误，判决结果错误，依法应予以改判驳回张东风全部诉讼请求或发回重审。
一审法院认定案涉争议条款属于在一定期限及一定条件下，以特定事由解除合同的约定解除权正确；
认定当事双方未约定解除事由“经营不当”的评定标准的事实认定错误，并依据“经营不当”约定不明进而推定张东风享有任意解除权法律适用错误。
首先，张海淞与张东风在一审庭审中均以案涉酒店的客观经营情况和收入流水力求证明是否存在“经营不当”的情况。
张东风在一审举证中明确计算其在2022年2月12日至3月11日期间所投入的成本并和营业收入作为对比，其通过实际的证据举证来说明“经营不当”属于一种客观的衡量标准，即未营利和客观亏损状态。
张海淞亦在庭审中提供客观的流水及营业收入凭证以证明张东风经营期间不存在“经营不当”情形。
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”。当事双方均采用客观证据说明各自诉求及主张，就“经营不当”情形属于客观评定标准双方不存在争议，一审法院认定双方未对“经营不当”约定客观衡量标准且主观判断未达成一致，属于约定不明情形完全错误。
其次，根据前述“经营不当”属于客观情形的情况下，一审法院认定解除事由约定不明等于未约定完全错误，并以此推定解除条款为任意解除权无任何法律依据。
根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”
一审法院将案涉条款推定为任意解除权，显然属于对“当事人意思自治”的过于放任，也与促进交易的合同立法核心价值相违背。
而且本案中张海淞并不存在任何的违约行为，张东风在疫情发生时即以不可抗力为由说明经营不当进而通知张海淞解除案涉协议系对约定解除权的滥用。
一审法院认定案涉条款属于张东风任意解除权明显不当。
一审法院认定解除协议的日期错误，张东风向张海淞支付违约金的日期为2022年7月5日，截止当日，张东风的解除条件才成就。
即便案涉协议被认定应解除，解除日期应认定为解除条件成就后而非2022年3月12日，张海淞也仅需向张东风返还自协议解除之日的租金，对于协议解除前的租金，由张东风自行承担损失。
张东风分别于2022年3月12日，2022年4月29日两次向张海淞发出解除通知，要求解除案涉协议但并未根据案涉条款约定向张海淞支付两万元违约金。
根据前述，一审法院已论述案涉争议条款为约定解除权，而该解除权的行使前提为张东风向张海淞支付2万元违约金。
一审法院认定张东风的当庭承诺支付两万元即认定张东风具备解除权行使条件完全错误。
张东风的承诺不能等同于案涉争议条款约定的“张东风向支付两万元违约金...张海淞回收经营权”的情形。
张东风在一审判决下发前向张海淞被其查封的账户支付两万元违约金，解除权才具备履行前提。
即便要解除案涉协议，也应将解除日期确定为2022年7月5日。
张东风在诉前的两次通知以及诉讼请求的设定均不同意向张海淞支付违约金以解除合同。
2022年7月5日，张东风向张海淞支付2万元并不是想要适格履行合同，而是想通过此种方式不当达成其恶意解除协议的目的。
综上所述，本案案涉争议条款不属于张东风的任意解除权，本案也不存在“经营不当”的约定解除权行使情形，张东风无权解除案涉协议。
即便一审法院认定案涉协议被解除，解除日期也应定于张东风向张海淞支付两万元违约金的日期。
在协议解除前所产生的房租应由张东风自行承担。
张东风辩称：
一审认定张东风有任意解除权正确，违约金是责任形式是双方约定的合同解除后的后果而非前提条件。
解除权系形成权，自通知到达对方之日起解除合同，一审认定案涉合同于2022年3月12日解除正确。
一审认定解除费用返还正确。张海淞现已收回经营权并实际经营。
张东风向一审法院起诉请求：
判令解除张东风与张海淞于2022年2月12日签订的《兑店协议书》；
张海淞返还截止到3月12日的房屋剩余租金86870元、房屋押金16200元、剩余网费2000元、兑店费80000元，共计185070元，立即退还；
免除张东风两万元违约金；
张海淞承担提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费、律师费等。
一审法院审理查明：
2022年2月12日，张东风（乙方，承租方）与张海淞（甲方，出兑方）签订《兑店协议书》，内容为：甲方愿意将位于东方广场万豪城四栋共计12间客房转兑给乙方；转让价款为169400元，该款由乙方一次性支付给甲方；
协议签订后，乙方独立自主的经营和使用该店面，甲方不得以任何借口和名义干涉乙方的经营活动；
租房押金先由乙方支付给甲方，租房合同到期后，在房屋没有任何人为损坏的情况下，再由房主将押金返还给乙方；
乙方在两个月内经营不当，乙方可支付甲方两万元违约金，甲方按所剩租金及兑费八万元整支付给乙方，甲方再次回收经营权等。
合同签订后，张东风向张海淞支付了兑店费用169400元，张海淞亦将合同项下的12间房屋交付张东风用于民宿经营。
2022年3月12日，张东风以本市疫情严重，民宿无法经营为由，电话通知张海淞解除合同。
次日，张东风向张海淞发送《解除〈兑店协议书〉通知书》，言明：双方于2022年2月12日签订《兑店协议书》，约定两月内期限经营不当，由张海淞再次收回经营权。
我方于2022年3月12日电话通知解除《兑店协议书》，按所剩房租及兑费八万、押金等结算给我方。
因长春疫情严重，无法经营，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，现依法通知：即日起解除你方与我方之间的《兑店协议书》，请你方收到书面通知后2日内，将剩余房租及押金、兑费、网费等合计185124元返还我方，若你方在上述期限内没有返还费用，本人将通过法律途径予以解决。
另查明：张海淞收取张东风的转让款169400元中，包括兑费8万元、押金16200元、网费1800元，水费150元以及已支付给房主的未到期租金71251元。
张东风经营民宿期间，因4套房屋租期届满，张东风又将续缴租金32400元微信转账给张海淞。
再查明：双方签订的《兑店协议书》项下12套房屋，系张海淞自多名房主处租赁而来并分别签订了租赁合同，租赁合同显示，上述12套房屋每月的租金共计16783.33元。
又查明：张东风于2022年7月5日向张海淞账户转款2万元。
一审法院认为，张东风、张海淞签订的《兑店协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故为有效合同，合同条款对双方具有法律拘束力。
《兑店协议书》中“乙方在两个月内经营不当，乙方可支付甲方两万元违约金，甲方按所剩租金及兑费八万元整支付于乙方，甲方再次回收经营权”的约定，赋予张东风在一定期限及一定条件下，以特定事由解除合同的权利。
其中行使解除权的期限为合同签订后两个月内，行使解除权的条件则为支付2万元违约金，而特定事由，则为“经营不当”。
对于何为“经营不当”，因张东风、张海淞双方并未约定客观衡量标准，且在主观判断上又不能达成一致，故应认定为约定不明，并进而同的通知于2022年3月12日送达张海淞，同时，张东风推定本案《兑店协议书》中解除条款未设解除事由，由此引发的后果即为：
张东风享有任意解除权，解除合同无需说明事由。
现有证据表明，张东风解除送达通知的时间未超出约定的行使解除权的期限，张东风当庭承诺支付两万元并支付至张海淞账户内的行为亦表明合同解除的条件已成就，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，《兑店协议书》于当日解除。张东风诉讼中关于合同已于2022年3月12日解除的诉讼主张，于法有据，本院予以采纳，其关于解除合同的诉请，因合同已处于解除状态而无现实意义，本院根据案件实际情况以确认合同解除的方式处理张东风该项诉请。
关于合同解除后果问题。
《兑店协议书》解除后，依照法律规定及双方约定，张海淞应将承兑费、剩余期限的租金、押金及网费等费用返还给张东风。其中，承兑费、押金数额分别为8万元、16200元；剩余期限租金一项，因张东风在双方交接时结算租金基础上又续缴了32400元租金，至此张东风支付给张海淞预缴租金总额达到71251元+32400元＝103651元，扣除张东风经营期限应承担的一个月租金16783.33元后，张海淞尚需向张东风返还剩余期限租金86867.67元；网费一项，双方交接时为1800元，扣除张东风经营期间使用的300元后，张海淞尚需返还1500元。
张东风虽主张其经营期间又续缴了500元，但其并未提供任何证据材料予以证明，故张东风要求张海淞返还该500元网费缺乏事实依据，本院不予采信。
张东风关于张海淞返还承兑费、剩余期限的租金、押金及网费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但其诉请金额有误，本院据实予以调整。
关于张东风诉请的免除2万元“违约金”的诉请。
支付2万元对价是《兑店协议书》中约定的行使解除权的条件，该条件因张东风已承诺支付且已现实履行而应视为已成就。对于已成就的条件，现张东风要求撤回，明显缺乏法律依据，故本院对相应诉请予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国民法典》
第一百五十八条、
第一百六十条、
第五百六十二条第二款、
第五百六十五条、
第五百六十六条第一款之规定，判决如下：
确认原告张东风与被告张海淞签订的《兑店协议书》于2022年3月12日解除；
被告张海淞向原告张东风返还承兑费8万元、剩余期限租金86867.67元、押金16200元、网费1500元，以上四项合计184567.67元，于判决生效后三日付清；
驳回原告张东风其他诉讼请求。
案件受理费2000.7元、保全费1445.35元，两项合计3446.05元（原告张东风已垫付），由被告张海淞负担。
本院二审与一审法院查明事实一致。
本院认为：张东风与张海淞签订《兑店协议书》约定“乙方在两个月内经营不当，乙方可支付甲方两万元违约金，甲方按所剩租金及兑费八万元整支付给乙方，甲方再次回收经营权等”，此条款中张海淞未对“经营不当”进行限制，应当理解为乙方（张东风）的经营状态，而此状态应当由张东风进行判断，2022年3月12日张东风以本市疫情严重为由，判断民宿无法继续经营，电话通知张海淞解除合同，符合该款条约，一审判决确认双方签订的《兑店协议书》于2022年3月12日解除并无不当，应予维持。
现张海淞上诉主张其认为不存在“经营不当”的情况以限制张东风解除权的行使与双方约定不符，且张海淞所提交的证据也不足以证实张东风“经营得当”，故张海淞该主张本院不予支持。
至于张海淞所称的“张东风2022年7月5日向张海淞支付违约金时解除条件才成就”一节，因双方约定的解除合同的条件为“乙方在两个月内经营不当”，而“乙方可支付甲方两万元违约金”仅可认定为合同解除后的后续赔偿条款并非解除权成立条件，况且张东风要求解除合同时，张海淞尚有承兑费、剩余期限租金等款项未返还，故张海淞以此为由主张合同解除时间为2022年7月5日不能成立，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3991元，上诉人张海淞负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费。纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。
审判长 贺银婷
审判员 李 迪
审判员 梁 芳
二〇二二年十月二十日
书记员 崔竞文
投诉
