按(an)揭(jie)房(fang)子(zi)逾(yu)期(qi)怎(zen)么(me)卖(mai)，威(wei)法(fa)案(an)例(li)｜()按(an)揭(jie)贷(dai)款(kuan)买(mai)房(fang)，开(kai)发(fa)商(shang)逾(yu)期(qi)交(jiao)房(fang)怎(zen)么(me)办(ban)？贷(dai)款(kuan)还(hai)要(yao)还(hai)吗(ma)？
文章供稿｜张敏君律师
现在购房者大部分都是选择办理按揭贷款购房，如若开发商逾期交房，作为买受人该怎么办？买受人能否就此解除《商品房买卖合同》呢？解除后，按揭贷款是否还需要偿还呢？
近期，我所张敏君律师就办理了一件这样的案件：
▼▼▼
基本案情
2018年1月28日莫某与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定购买佛山市某房屋一套，总价款为449380元，莫某于合同签订当日支付房首期价款189380元，剩余房款26万元办理银行按揭手续并按照按揭方式付款，随后莫某与某银行签订《贷款合同》。
后因开发商逾期交付房屋，莫某诉至法院，要求解除其与开发商签订的《商品房买卖合同》，并要求某开发商退还莫某已经支付的购房款189380、利息，及按揭代理费等相关损失。
裁判结果
一审判决支持了莫某的全部诉讼请求，开发商未提起上诉。
案件评析
近几年，随着经济的迅猛发展，购房需求日益扩大，房屋所产生的巨大利益导致房屋买卖合同纠纷案件大幅增加。笔者同大家探讨关于按揭贷款所涉法律关系以及相关的法律问题处理。
一般来说，在担保贷款方式购买商品房的法律关系中，通常涉及三方主体，即买受人（借款人）、出卖人（保证人）和银行（贷款人）；涉及四种法律关系：买卖双方的房屋买卖法律关系，买方与银行间的借贷关系、借贷关系与期房担保关系（抵押），卖方与银行的担保关系（保证）。
本案中，由于开发商存在逾期交房超过90天的情形，故法院依法判决解除莫某与开发商的《房屋买卖合同》，并判决开发商退回莫某所支付的购房款189380元及利息及赔偿按揭代理费等相关损失。
但是，本案中莫某除向开发商支付了首付款，还办理了按揭贷款，并与银行签订了《贷款合同》。那么，《房屋买卖合同》解除后，是否导致《借款合同》自动解除？
答案是：否。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第二十条的规定可知，《贷款合同》并不会自动解除，需要买受人行使法定解除权方可解除。由于《商品房买卖合同》与《贷款合同》不是主从合同的关系，所以《商品房买卖合同》被宣布无效或者被撤销后，不会导致《贷款合同》当然无效或被撤销。但是购房按揭贷款合同作为一种新型关系，具有特殊性。当买房人与开发商解除买卖合同后，已确定无法再取得原先想要的商品房，故买受人订立《贷款合同》的目的也无法实现，《贷款合同》必然可以解除。
那么，解除《贷款合同》后，银行贷款买受人是否应当承担？关于这个问题，实践中存在不同的观点：
观点一：买受人可因《房屋买卖合同》解除免除还款义务。因开发商未按照约定期限交付房屋，致使《商品房买卖合同》解除，《贷款合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。【（2019）最高法民再245号、（2019）粤03民终9113-9147号裁判观点】
观点二：根据合同相对性买受人与开发商承担连带还款义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，买受人需向银行返还贷款余额及利息。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定了商品房出卖人有将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人的义务，但该规定并未免除买受人在借贷关系中作为借款人对贷款银行的还款义务。【（2017）粤19民终5138号裁判观点】
律师建议
由于现在购房者大部分都是选择办理按揭贷款购房，故如若开发商逾期交房等违约行为解除合同，所涉主体除了开发商，还有银行。对于该类案件办理，可以从以下几个方式处理：
第一，直接起诉开发商，并且把银行列为第三人。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定，银行作为有独立请求权第三人，可以同时请求开发商支付银行贷款（有选择权）。
第二，买受人也可以只起诉开发商，要求开发商支付购房款及银行贷款。
第三，单独起诉开发商和银行，分别要求返还购房款及银行贷款，由人民法院依法合并审理，这样可以减少当事人诉累。
另外，在商品房买卖合同解除前，不建议买受人断供，以免银行先行起诉，以致买受人错失最佳的诉讼时机。当然，即使《商品房买卖合同》被解除后，买受人在《贷款合同》依法解除前断供的，虽然对案件的审理没有多大的影响，但仍存在极大的征信风险。
相关法条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。
商品房买卖合同被确认无效或者被撒销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。”
办案律师
▼▼▼
投诉