业(ye)主(zhu)逾(yu)期(qi)办(ban)理(li)住(zhu)宅(zhai)产(chan)权(quan)证(zheng)，业(ye)主(zhu)逾(yu)期(qi)办(ban)理(li)住(zhu)宅(zhai)产(chan)权(quan)证(zheng)怎(zen)么(me)办(ban)
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市民反映：
近日，多位市民反映，他们是灞桥区席王街道阎家滩社区兴阎小区12号楼的业主代表，在2009年至2011年间陆续购买的房子，合同约定一年半后办好房产证。然而十多年过去了，相关费用早交给了开发商，他们却一直没拿到房产证。直到今年5月，他们才知道自己的房子是小产权房。他们希望开发商退还代收的房屋大修基金、契税和印花税。
记者调查：
7月14日，记者前往该小区了解情况。业主俞女士说，小区12号楼的开发商是陕西中明房地产开发有限公司（以下简称中明公司），签购房合同的开发商是陕西美庐达房地产开发有限公司（以下简称美庐达公司）。该栋楼当时均价为每平方米3000多元，比周边小区便宜1000多元，开发商明确告知他们房子是商品房，并在合同中约定交付540天后办理房产证。2013年，开发商承诺办妥房产证的时间已过，业主们多次催促开发商办理房产证，一直没有进展。今年5月，开发商明确告诉业主，这栋楼的房子是小产权房。
“既然是小产权房，我们认命了。但我们缴纳的房屋大修基金、契税、印花税在开发商手里，他们应该还给我们。”业主郭师傅说，12号楼有160户业主，缴纳的房屋大修基金、契税、印花税约共计220多万元。今年6月9日，开发商相关负责人和业主代表达成口头协议：将契税、印花税及逾期办理房产证的违约金按每户1000元标准退给业主个人，大修基金退至第三方监管的银行账户，但业主们要接管该栋楼的物业。“业主们不愿意接管物业，双方约定再协商。”郭师傅说，6月13日，开发商相关负责人不承认俞女士等3人业主代表身份，让他们走司法程序解决问题，导致事情陷入僵局。
业主所说的开发商相关负责人是中明公司时任法定代表人许某的女儿。该公司于2019年12月27日将法定代表人变更为党某某，股权由许某持股80%、许某爱人王某某持股20%，变更为党某某持股100%。因许某去世，业主们找王某某协商，王某某便委托女儿和业主协商。
为何中明公司开发的房子，却让美庐达公司签购房合同？俞女士表示，当时许某的公司不具备开发楼盘资质，所以借用美庐达公司外壳。她出示的部分业主购房交款票据复印件显示：收据上的印章为美庐达公司印章，收款人署名许某。“也就是说，许某自己盖楼自己卖，只是用了美庐达公司的章。”俞女士说，王某某没有否认收取他们房屋大修基金、契税和印花税一事，还委托女儿解决问题，所以业主代表一直和许某女儿协商。
就许某女儿否认俞女士等3人业主代表身份，俞女士和郭师傅都认为对方“耍赖”。他们向记者出示了82户业主签名的委托书，记者联系相关业主和其他业主代表，确认此事属实。记者致电许某女儿了解此事，对方拒接电话。记者发短信询问此事如何解决，对方不予回复。
关于此事还有一处蹊跷。7月13日下午，市民热线回复郭师傅，称此事已解决。记者10时许拨打市民热线，接线员回复记者说“此事已由社区联系开发商协商解决”。于是，记者和俞女士、郭师傅等人找到阎家滩社区负责人了解情况。社区负责人罗某称，社区没有介入协调，也不知道是谁向市民热线作出前述回复。
当日14时许，记者前往美庐达公司注册地，但未找到该公司，多次拨打业主提供的该公司法定代表人卢某某电话，对方拒接。
当日15时许，席王街道工作人员答女士联系记者称，她受街道指派初步了解的情况是：开发商愿意退费，因担心该栋楼后续物业服务问题，希望所有业主都签字才予以退费，同时希望业主接管该栋楼的物业。个别业主有种种顾虑，所以态度不明。她表示会在本周尽快详细核实情况，尽量协调各方协商解决。
律师说法
开发商应向业主退费
陕西许小平律师事务所建筑与房地产部资深律师杨俊芳表示，物业服务企业一般由开发商与业主签订前期物业服务协议，待业主委员会成立后，可由业主委员会选聘物业服务企业。因兴阎小区12号楼业主房屋是小产权房，成立业委会可能存在困难，开发商要求业主接管物业无合理依据。开发商无权代收代缴契税、印花税和大修基金，应向业主退还。如果协商不能解决，每户业主可依据持有的购房合同和缴纳契税、印花税和大修基金的凭证，向人民法院起诉收取款项的主体退还收取的不合理费用。
杨律师还提醒，小产权房通常是指五证不全，无法办理商品房买卖合同网签备案、无法办理房屋产权证的房屋。在目前的法律及政策下，购买小产权房会存在很大法律风险。市民在购房前，一定要查看所购房屋的五证，从正规开发商处购买房屋，切勿贪小便宜吃大亏。
西安报业全媒体记者 李东峰
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