逾(yu)期(qi)未(wei)还(hai)款(kuan)的(de)房(fang)子(zi)能(neng)卖(mai)吗(ma)，房(fang)贷(dai)逾(yu)期(qi) ()开(kai)发(fa)商(shang)收(shou)回(hui)房(fang)子(zi)有(you)哪(na)些(xie)要(yao)求(qiu)
一男子的房贷逾期，
开发商收回房子后转卖给他人，
男子首付款能否要回来？
近日，广西钦州市钦北区人民法院审结了这一起商品房买卖合同纠纷案，法院对原告提出的诉讼请求，合法的予以支持，不合法的予以驳回。
2016年11月7日，原告李某贤（买受人）与被告某房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买一套商品房，该商品房建筑面积120.48㎡，单价为5402.79元／㎡，总金额为650928元。买受人应于2016年10月9日前支付首期购房款170928元，余款480000元向提供按揭的银行或住房公积金管理中心申请贷款支付。出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续等内容。合同附件四第一条第5点约定在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房等内容。
合同签订后，原告按约定支付了首期款170928元给被告。2016年11月11日，原告李某贤作为借款人，被告房地产公司作为保证人，某银行钦州分行作为贷款人，共同签订了一份《银行个人借款合同》，约定原告李某贤向银行按揭贷款480000元，用于购买这套商品房，贷款期限为240个月，自2016年11月11日起至2036年11月11日止。原告选择还款方式为按月等额本息还款法，即每期还款本息为3141.33元，还款日为每月20日。贷款担保方式为最高额抵押加阶段性保证等内容。签订合同后，银行于2016年11月11日按合同约定将480000元转入被告房地产公司账户。
后因原告未能按约定还款，银行分别于2017年7月19日、12月4日向被告发出《回购函》，要求被告房地产公司回购案涉房屋，并分别于2017年12月20日、2018年1月23日在被告账户扣划了合计490451.52元，提前结清了原告向银行的按揭贷款本息。2018年4月3日，被告向原告发出《催款通知书》，该通知书载明因原告于2017年4月至2017年12月期间累计9期逾期，未按时向银行还款，导致银行从其银行账户扣收490451.52元，通知原告于2018年4月9日前到其营销中心，偿还被扣收的款项，否则将按照《商品房买卖合同及补充协议》的约定追究相关责任等内容。原告于2018年4月10日签收该通知后，未按通知书的时间支付被告被扣收的款项。2022年5月10日，原告李某贤到住房和城乡建设局查询案涉房屋买卖合同备案信息，了解到案涉房屋已备案在董某名下，现已办理房屋产权证书，房屋已在不动产登记中心登记信息。
原告不服，诉至钦北区法院，请求判决解除原告与被告于2016年11月7日签订的《商品房买卖合同》，被告赔偿原告首付款170928元、按揭款12422元、测绘费350元、房屋登记费80元、预告抵押登记费等80元合计183860元，并赔偿原告违约金60673.8元。
钦北区法院审理后认为，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告按照约定交纳了购房首付款，并向银行申请按揭贷款,双方之间形成合法有效的商品房买卖合同关系。之后，因原告未能按与银行的约定履行还款义务，导致被告被银行扣收按揭贷款本息，提前收回原告的全部贷款。同时，原告经被告催告，没有及时联系被告商讨归还贷款事宜，也没有支付尚欠的购房款，被告据此将案涉房屋出售，原被告因协商退款未果遂成纠纷。对原告要求解除与被告于2016年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》及退回原告测绘费、房屋登记费、预先抵押登记费合计510元，被告没有异议，法院予以确认。
关于被告应否赔偿原告首付款、已付按揭款、违约金的问题。
1.原被告双方对案涉房屋总价款650928元及原告已付首期款170928元、按揭贷款480000元以及银行在被告账户内扣收按揭贷款本息490451.52元均没有异议，对此事实，法院予以确认。
2.被告未为原告登记备案是事实，按合同约定，被告应在合同签订30日内为原告登记备案，被告提供证据不足以证实其未能为原告登记备案是基于原告原因所致，故被告应承担未为原告登记备案的违约责任，但被告该违约行为仅是一般违约行为，并未构成根本违约，双方也未就被告未登记备案应承担违约金作出约定，且案涉房屋目前已出售他人并不是因被告未登记备案造成。据此，原告主张被告承担违约金并赔偿其已付按揭款12422元，无事实和法律依据。
3.根据《民法典》第566条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。原被告双方解除合同后，被告应退还原告款项160476.48元［（首付款170928元+480000元）-490451.52元］。
不久前，钦北区法院作出一审判决：解除原告李某贤与被告房地产公司于2016年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告房地产公司于本案判决生效后10日内向原告李某贤返还购房款160476.48元、测绘费350元、房屋登记费80元、预告抵押登记费80元，驳回原告李某贤的其他诉讼请求。
法理评析：
根据《民法典》第562条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第566条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
本案中，原告要求解除与被告于2016年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》及退回原告测绘费、房屋登记费、预先抵押登记费合计510元均没有异议，原被告双方解除合同后，被告应退还原告款项160476.48元。据此，法院作出上述判决。
来源：钦州市钦北区人民法院 庞萍
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