逾(yu)期(qi)利(li)息(xi)日(ri)千(qian)分(fen)之(zhi)三(san)怎(zen)么(me)处(chu)理(li)，破(po)产(chan)案(an)件(jian)中(zhong)逾(yu)期(qi)办(ban)证(zheng)违(wei)约(yue)金(jin)的(de)性(xing)质(zhi)认(ren)定(ding)为(wei)
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在房地产开发企业（以下简称房开企业）破产清算案件中，购房人往往依据购房合同约定向管理人申报逾期办证违约金债权。合同中约定的此类违约金计算方式一般按日累计，依据破产法第四十六条规定，该种按日累计违约金债权自破产申请受理时起停止计算，实践中对此并无争议。但管理人在审核、确认此类违约金债权时，对其性质属于补偿性违约金还是惩罚性违约金存在不同看法。本文旨在对破产案件中逾期办证违约金的性质认定进行分析。
对逾期办证违约金债权性质的不同认定会影响该违约金债权在破产清算程序中的清偿顺位是造成管理人审核分歧的主要原因。若认定上述债权系补偿性质，则应确认为普通破产债权，根据破产法第一百一十三条规定，应在职工债权、社保和税款债权后清偿；若认定上述债权系惩罚性质，则根据最高人民法院《全国法院破产审判工作会议纪要》（法〔2018〕53号）第二十八条规定精神，属于劣后债权，在破产财产清偿普通破产债权后仍有剩余的，才可获清偿。
房开企业在进入破产清算程序前，项目往往早已开发停滞，楼盘处于烂尾状态，由于购房人众多、逾期交房、办证经年，故会产生高额逾期办证违约金债权。部分房开企业可通过破产程序实现交房办证的目标，一些管理人出于提高其他普通债权人受偿率的动机，倾向于将购房人违约金债权认定为惩罚性债权，但也会由此引发购房人的不满。
违约金补偿性或惩罚性的认定，首先应基于当事人合意，即若购房合同中明确了逾期办证违约金的性质，则应以约定为准，但这种情况十分少见。理论上讲，违约金兼具补偿性与惩罚性，但因违约金司法酌减制度的存在，审判实践较少涉及对违约金补偿性与惩罚性的判断。大部分情况需要查明的是因违约所造成守约方的实际损失，并以此来确定违约方应赔偿损失的具体金额。但破产案件中基于债权确认的需要，无法回避违约金性质认定的问题。
购房合同属于买卖合同，管理人可结合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十四条第二款以及《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020）修正》第十八条第四款规定来判断此类违约金债权的性质。
前述司法解释条款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失。据此，对于当事人没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法的，守约方可以基于上述条款向违约方主张逾期付款损失，如违约行为发生在2019年8月20日，则守约方可以最高可按当时的一年期贷款市场报价利率4.25%的1.5倍，即6.375%主张逾期付款违约金。
该规定可以视为，法律拟制违约方逾期付款所造成守约方损失为以未付款项为基数按年利率6.375%计算所得数额。再结合违约金司法酌减的规定，即《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第11条第3款（原合同法司法解释二第二十九条）“约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可认定为过分高于造成的损失，当事人可请求予以适当减少”的规定能够推出，在当事人约定了逾期付款违约金计算方法时，若违约金超过6.375%的30%，则过高，违约方可请求法院予以调减。
具体到购房合同约定的逾期办证违约金而言，办证是房开企业的主要合同义务，与买卖合同中买受人付款义务类同，故在房开企业逾期办证时，购房者可要求其以已付购房款总额为基数，按一年期贷款市场报价利率的1.3至1.5倍（若违约行为发生在2019年8月20日之后）赔偿损失。在购房合同约定了上述违约金的计算方法时，房开企业或购房者也可依据上述规定主张违约金过高或过低，并请求法院予以酌减或酌增。
因此，若某购房合同约定，逾期办证违约金按日万分之二计算，累计不超过已付房款的2%。依据该约定计算所得逾期办证违约金（假设违约行为发生在2019年8月20日），应视为补偿性质，作为普通债权受偿。因为日万分之二即年息7.3%，未超过当时一年期贷款市场报价利率；若某购房合同约定，逾期办证违约金按日万分之三计算，即年息10.95%，此时，应将超出8.2875%计算所得部分视为惩罚性债权，劣后受偿。
综上所述，在购房合同未约定逾期办证违约金性质情况下，管理人可以逾期办证当期一年期贷款市场报价利率的1.95倍作为界限区分违约金债权的性质，并分别认定为普通破产债权与劣后债权。
来源：江苏法治报
作者：柏文栋
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