开(kai)发(fa)商(shang)逾(yu)期(qi)3年(nian)不(bu)交(jiao)房(fang)怎(zen)么(me)办(ban),开(kai)发(fa)商(shang)逾(yu)期(qi)交(jiao)房(fang)如(ru)何(he)退(tui)房(fang)
倾尽囊中所有购买商品房,结果开发商一而再再而三逾期交房,委托人莫女士沟通退房无果,委托湖南二十一世纪律师事务所维权,接受莫女士委托后,律所指派胡丹丹律师、林雅琦律师负责承办本案。
2020年莫女士与长沙市某房产开发有限公司(以下简称“开发商”)签订《长沙市商品房买卖合同》,购买一套面积114平方的商品房,约定首付款为326000元,剩余房款740000元向银行贷款,开发商应在2021年12月31日前向莫女士交付该商品房。莫女士倾尽囊中,按约支付完毕首付款、手续费、契税、物业维修基金等费用,每月还背负贷款的情况下,被申请人却未按时交房,且项目施工一直未有进展,交房遥遥无期。
莫女士经与开发商多次沟通退房事宜均未取得明显效果,遂委托湖南二十一世纪律师事务所提出仲裁,请求退房、退还购房款并要求开发商承担相应损失。
本案的程序上难点为:商品房买卖合同约定管辖为仲裁、银行贷款合同为诉讼,如何在同案当中进行处理。
本案的实体上焦点为:开发商应否退房;若退房退回款项应为多少?
经过对案件事实的深入分析及多次与仲裁员进行沟通,律师意见如下:
1、在商品房买卖合同纠纷处理过程中,因贷款合同系担保合同,为商品房买卖合同的从合同,为利于纠纷的解决,一般会追加贷款银行作为第三人在一案中进行处理。
但在本案当中,因贷款合同约定的是诉讼,仲裁委员会认为贷款合同无明确的仲裁条款,因此无权受理。这就导致商品房买卖合同与贷款合同处理的割裂。对于这个问题,经律所团队沟通讨论,认为既然程序上绕不过去,那么就从实体上入手。
即将本案贷款金额作为仲裁请求要求开发商进行返还。理由有二:
其一如上所述有利于纠纷的一次性解决。
其二为开发商已实际收到全款,贷款合同系莫女士作为借款人与银行作为出借人签订,现因开发商违约自然没有理由再占有贷款的道理。上述理由最终也经仲裁人认可并采纳,同意我方增加贷款部分的仲裁请求。
2、针对是否退房以及退多少的问题。
第一,开发商多次逾期交房,导致莫女士合同目的无法实现,已构成根本违约,即使开发商用资金周转及疫情等原因进行抗辩,但并不能达到其证明目的。
第二,开发商应退还莫女士已支付的款项及赔偿相应损失,包括全部购房款、契税、物业维修基金、手续费及逾期交房违约金、贷款利息损失律师费及仲裁费用等费用。
本案经长沙仲裁委员会审理,经多次沟通,促成双方最终达成调解,由开发商退还莫女士全部购房款及赔偿部分损失,莫女士拿到款项后将银行贷款结清,再配合开发商注销网签等手续,退回契税、维修基金等费用,最终达到一个双赢的效果。
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