房(fang)屋(wu)贷(dai)款(kuan)逾(yu)期(qi)三(san)次(ci)，房(fang)屋(wu)贷(dai)款(kuan)逾(yu)期(qi)三(san)次(ci)以(yi)上(shang)能(neng)不(bu)能(neng)贷(dai)
2月份中旬，央媒《经济日报》一周连发三篇文章，都是在谈“房地产”。
很多经济学家也认为，2023不可能比2022差，房地产将体现支柱产业地位。
还有很多民间群体也开始炒作，“疫情三年，房价涨回来只用了一周”这样的吸睛主题。以前藏着掖着的各种数据，现在开始各种“日更”爆料了，中介、房地产媒体每天朋友圈刷成交数据播报。
比如说苏州，连续9天每天的二手房成交量破500套；
成都，连续一周每天二手房成交量破900套；
北京，半个月二手房成交量上涨增加32%。
卖房业主又开始硬气了，因为看房的人多了，很多当场加价，有的甚至现场加价11万仍实现了成交；
杭州，中介不再显得刷抖音了，开始忙得没时间吃饭，经纪人人均每天要带看10+组客户，房管局办理过户的买房人，据说“差点把大门挤烂”……
市场情绪变了？
购房信心修复了？
房价上涨焦虑又来了？
今天这篇文章围绕2023年房地产市场走势简单聊一聊，在疫情“短暂消失”，央妈各种货币放水刺激的大前提下，楼市风险是否已经被消化，央媒如此急切的频繁发文，到底是为了什么。
各项数据表明，楼市的确有回暖迹象。
从各项数据看，楼市的确有回暖。
但是，结构性分化更加明显。
先看数据：
1、2023年1月份M2灌水很疯狂，1月单月货币供应量M2同比增长12.6% ，创近7年以来新高。
过去的经验告诉我们，每逢央妈大放水，就是楼市蠢蠢欲动的前夕。
等市场普通购房人群反应过来，楼价已经进入飙升通道了，开发商又一次把议价权掌牢在手里，购房者只有进场被动挨刀的份儿。
“经验”会影响市场情绪，形成一种类似“肌肉记忆”的条件反射，一旦“市场情绪”形成，离购房信心修复也就不远了。
2、2022年连跌一整年的房价，在2023年1月份止跌了。
国家统计局公布2023年1月楼市数据显示，70个大中城市的新房价格，环比上月的涨跌幅变化是：0。
1月份新房价格环比上涨城市为36个，比上月增加21个。
二手房价格环比上涨城市为13个，比上月增加6个。
价格上涨的城市越来越多了，涨价预期正在形成，就在等待真正的购房者下场。
目前已有小部分试水购房者先行入场，我们看1月份新房价格数据：
一线城市，新房涨0.2%（2022年12月涨幅为0）；
二线城市，新房涨0.1%（2022年12月跌0.3%）；
三线城市，新房跌0.1%（2022年12月跌0.3%）。
新房价格都在好转，要么是止跌上涨，要么是跌幅缩小，总之都在变好。
然后看二手房价格：
一线城市，二手房涨0.4%（12月跌0.5%）；
二线城市，二手房跌0.3%（12月跌0.4%）；
三线城市，二手房跌0.4%（12月跌0.4%）。
二手房市场情况也在好转，但没有新房恢复的快，新房表现好于二手房，越是大城市房价回暖越快。
3、建筑业PMI为56.4％，新项目开工数量正在上升。
楼市活不活不仅看需求端，供给端指数一样重要。
开工量上升反应了建筑企业感受到市场暖意，开始投入进入扩张区间。
2023年1月份，建筑业PMI为56.4%，高于荣枯线，处于较大扩张区间。
其中新订单数量大幅回升8.6个百分点，体现了1月新增需求的状况良好；
业务活动预期大幅回升6.7个百分点，体现了对未来的乐观程度向上。
两者均大幅上升证明建筑业企业的项目开工在疫情影响减弱后开始回升。
总得来讲，从货币供应，房价走势、建筑企业开工量等角度来看，楼市正在回暖。
尤其是一线城市，从下跌到涨价是一夜之间的事儿。
这表明，这类城市房地产很容易刺激过度，房价很容易失控上涨，这样会进一步加大城市财政对房地产的依赖度，与宏观调控政策“房住不炒”相背离。
各种现象表明，楼市风险依旧很大。
越是没底线的托举，越能证明市场差的没底。
虽然宏观数据上，楼市表现出回暖迹象。但各种大尺寸托举政策还在上演，提前还贷潮、房贷违规置换成经营贷、消费贷等乱象频出。
一切迹象显现出，当下楼市风险依旧很大。
1、接力贷重现。
前一段时间，南宁宣布将房贷年龄延长到80岁引发热议，2月16日，北京“房贷最高可贷到95岁”的话题冲上热搜，南宁不甘落后，又来了个“贷款年龄最长可达100岁”夺回热搜。
搞的大家都淡定不起来了，这是进了坟墓还得拿丧葬金还房贷啊，就跟愚公移山似的，一贷还有一贷，贷贷相传，总有还完的那一天。
这说白了，就是接力贷重出江湖。
房企和银行觉得没客户入场，就深度挖掘市场，把中老年群体也纳入购房信贷体系，只要你买房，就让你进场。
2、“提前还贷潮”愈演愈烈。
两年前6%以上的贷款利率和如今3.8%的利率，100万的贷款就能差出20-30万的利息，换谁都不愿意当冤种，提前还款成了手里还有余钱人群的首选。
有机构预测，仅是2022年，提前还贷规模已经接近2万亿。但提前还款潮还在愈演愈烈，2023年1月份有银行网点提前还贷业务量暴增50%，银行不得不提高还款门槛，1月份办理提前还款，最快4月份才能还，慢的至少等半年。
3、“房贷置换潮”上演，消费贷、经营贷违规流入楼市。
房贷置换，核心是把高利率的贷款换成低利率的贷款。
有钱的就自卖自买，左手倒右手，利率可以下降一大截。
没钱的，但又想享受更低的利率，就用利率3点多的经营贷替换现有的贷款。
本质上，算是本该发放给小微企业的经营性用途的经营性贷款，绕着弯又进入了房地产。
总而言之一句话，近期房地产的走势，有些扭曲了。
整体呈现出无底线刺激下，一线和部分二线城市价格加速反弹，在向不可控的方向演变。三四线城市仍在受到市场冲击，接力贷、提前还贷潮和房贷置换潮将会带来更大金融风险。
央媒连续发声喊话，重点都是在“提示风险”。
当下的房地产市场，积极预期正在酝酿，大批的客户在观望。
这样的转变，很不容易。
先是2022年底，监管部门先后向房地产业发出“三支箭”，分别从信贷、债券、股权三个融资主渠道给予支持，房企们终于等来了金融机构“开闸放活水”；
再者是，各级监管部门出台的稳楼市政策持续加码，在需求端不断降低购房成本与门槛；
同时加上“国家公开宣称房地产是支柱产业”，银保监会表态房地产金融化泡沫化已实质扭转等舆论助攻，市场对房价的信心正在修复。
现实中，四大一线城市楼市确实已经回暖，虽然房价没有明显上涨，但是成交量增加不少，从带看量到成交率的提高都支撑了房价上行。
这个数据走势让人觉得人心惶惶。
整个市场都在关注这个数据变化，尤其是房地产市场，向来是“买涨不买跌”。
很多人在观望，房价会不会又要上涨？
房子会不会再度成为溢价潜力最高的投资品？
刚需和改善买房的最好时机，是不是就在当下？
这个关键时刻，央媒下场，连发3篇文章，就是为了“防风险，稳市场”。
1、2月15日，经济日报发表《房地产市场支持政策更需精准》产经分析文章。
明确指出“当前，一些热点城市的热度迅速回升，可能面临新一轮房价上涨压力，应该谨防投机炒作风气卷土重来，房地产调控政策在支持刚需和改善性住房需求的同时，要防止房价重回过快上涨轨道。”
此外，文章还重申了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位从来没有改变。并对炒房投机者发出了警告：房地产市场已经总体进入平稳发展轨道，房价短期大涨恐难再现，以投机为目的购房风险很大。
这篇文章，主要针对的是一二线市场，警惕其在政策的过度刺激下，房价很容易失控上涨。真正的用意其实是给蠢蠢欲动的楼市“泼冷水”，预防“矫枉过正”。
2、2月17日，经济日报发表《严防消费贷款违规入楼市》文章。
喊话商业银行和监管部门，要严防消费贷款违规流入楼市。
3、2月18日，经济日报发表《警惕房贷置换的多重风险》。
央媒直指房贷置换存在违规使用将被提前收回贷款、情节严重将被依法追究刑事责任、可能面临信用违约、贷款中介为了牟利加收各种费用等多重风险，警告购房者谨慎参与。
这后面两篇文章，核心目的在于提醒各相关机构，不允许无底线托市，比如违规发放贷款、数据造假等。
房贷置换成经营贷或消费贷，可以有效减轻居民还款压力，国家为啥还要禁止呢？
原因很简单——经营贷之所以利率低，是因为国家在用财政补贴。
经营贷原本是要用来滋养中小企业，扶助实体经济，额度有限，全部流向楼市，会对实体经济造成进一步挤压，民间中小企业会死的更快，居民就业和消费长期会更加萎靡。
而且，经营贷违规流入房地产，起不到市场乘数效应，无法有效推动国内经济发展，财政的钱算是没用到刀刃上。
事实上，国家已经对违规发放经营贷的银行动手了。
2月17日，银保监会披露的罚单显示，中国银行被罚3280万，原因是违规向银行员工和公务员发放经营贷等。
总的来讲，在2023年，房地产的稳定仍然高于一切，“房住不炒”仍是主旋律。
何为稳定？
一二线城市不能大幅上涨，三四线城市不能大幅下跌；
政策托举不能无底线，尤其是金融信贷，不能衍生出“次贷危机”、不能再搞“脱实就虚”。
当下我们确实需要房地产来一场久违的回暖，因为这不仅关系经济复苏、居民就业还关联着各地方政府的钱袋子。
但是，我们对于房地产依赖太久了，已然成了惯性。
高强度政策刺激下，很容易重走老路，再次让居民财富和地方财政被楼市绑架。
所以，房地产必须“稳”，实体经济必须得到实质上的金融优惠。
这是底线，必须坚守。
因为，重蹈覆辙，代价已不能承受。
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