租(zu)金(jin)逾(yu)期(qi)多(duo)久(jiu)能(neng)解(jie)除(chu)违(wei)约(yue)，租(zu)金(jin)逾(yu)期(qi)多(duo)久(jiu)能(neng)解(jie)除(chu)违(wei)约(yue)金(jin)合(he)同(tong)
合伙指南 | 作者：李立律师
这是李立律师博客和合伙指南公众号第1055篇文字
疫情导致承租人经营困难，无法准时交租金，出租人能解除合同吗？
一
疫情导致承租人经营困难，无法按照约定的期限，出租人能以此为由解除合同吗？
最近，这类问题又开始有人在咨询。这里整理一下相关的内容，包括：法律解读、案例。
二
单纯从法律规定来说，这个问题是有明确的规定的。
2020年5月15日，最高人民法院印发了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知（法发〔2020〕17号）。在这份《指导意见》中，明确对这个问题给出了答案。
其中第一条第5款规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
这条规定，有2层内容。 第1句话是针对一般的租赁经营房屋。第2句话是针对临时场地租赁合同，包括为展览，会议，庙会等特定目的而进行的临时场地租赁。
重点我们来看一下第1句话的规定，也就是针对一般性的经营性房屋的租赁的规定。
这条规定是一条法院处理案件的规则，针对的是承租人因疫情没有按照约定的期限支付租金时，出租人向法院起诉请求解除租赁合同，或者请求法院判决承租人承担违约责任时的法律规则。
具体展开说一下。
首先，并不是说大环境有了疫情，就可以适用这一条。
适用这一条的规定是有前提条件的：
1、承租人必须向法院举证证明，疫情或者疫情防控措施导致自己资金周转困难或者营业收入明显减少。承租人不能在没有具体证据证明的情况下，单纯的以疫情造成自己经营困难作为理由。
2、承租人没有按照约定的期限支付租金，应当是前面的情况的自然体现。
3、承租人没有其他可以导致解除租赁合同或者承担违约责任的违约行为。
4、承租人没有要解除房屋租赁合同的意思。
另外，对于这条规定的理解，不能错误地以为承租人可以单方解除合同。
三
结合到实际具体的案件来说，情况比上面所分析的还要复杂。
人民法院从2020年开始处理此类案件，普遍秉持着谨慎的态度来处理，并不会因为疫情的关系就轻易适用本条的规则。
相反在很多的案件中，承租人以上面提到的指导意见的第5条的规定来对抗出租人，并没有得到法院的支持。来具体看一些上海地区法院的相关案例。
1、法院认定“承租人并非是因疫情因素拒绝解约”
2016年9月14日，双方签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方租赁系争商铺用作某品牌及相关商业用途使用，房屋租赁面积为252.93平方米。
2020年7月16日，出租人通过邮寄方式寄送了《有关解除商铺租赁合同的通知函》，另通过张贴方式向承租人送达了《有关解除商铺租赁合同的通知函》，告知自即日起解除双方所签订的《商铺租赁合同》，如承租人未如期移交商铺，为避免损失的进一步扩大，出租人将自行收回商铺。
审理中，出租人认可自2020年1月24日起承租人实际未再营业，承租人确认其在系争商铺内的物品至今未搬离。双方确认出租人曾与所有商户进行过协商，同意因疫情原因免除14天租金，但是承租人当时未同意该方案。现出租人表示考虑疫情原因，本案仍同意按原减免方案减免租金21187.97元。
一审法院认为：
出租人与承租人之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方当事人均应恪守履行。承租人的经营在一段时间内确实受到了疫情的影响，但租赁物的使用价值并不必然丧失。双方可以协商处理疫情期间的合同履行、租金支付等事宜。在未能协商一致的情况下，承租人作为承租人，仍负有支付实际占有系争商铺期间租金的义务。其逾期支付租金，已经构成违约，出租人享有合同解除权。
承租人上诉认为：
1、新冠肺炎疫情已构成不可抗力。新冠肺炎疫情导致承租人经营的教育培训机构停业，停业期间没有营业收入。承租人于2020年4月16日向出租人发出了《关于新冠肺炎疫情防控停业的通知》，将因不可抗力不能履行合同的情况通知出租人，同时请求减免自2020年1月24日起因疫情防控导致教育培训机构停业期间的全部租金和物业管理费，并请求友好协商提前解除租赁合同，交还房屋，以避免损失进一步扩大。但是，出租人毫无协商诚意，仅仅同意减免区区14天租金，明显不符合公平原则。
2、法律对于因不可抗力不能履行合同的情形有明确规定。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。2020年1月24日上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，上诉人经营的教育培训机构因此停业，导致上诉人无任何营业收入，资金周转困难。出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，承租人亦同意解除合同。但是，要求承租人承担违约责任没有正当性、合理性及合法性。
二审法院认为：
对于涉案合同的解除，双方当事人均无异议。畅迈教育以疫情因素为由上诉主张免除违约金，但对于疫情因素的影响，作为出租人出租人已经采取了减免部分租金的措施。畅迈教育也并非是因疫情因素拒绝解约，而是在出租人主张解约之前即停止经营，并未主张继续履行涉案租赁合同。畅迈教育的行为，根据合同的约定，足以认定为违约行为，原审法院也考虑了疫情影响，将违约金调低至约定标准的三分之一。畅迈教育主张全部免除，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。原审判决并无不当，裁决结果可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
2、法院认定“出租人考虑到新冠疫情的影响已经作出免除承租人3个月租金的决定，承租人要求继续免租理由不能成立”
2007年5月15日，出租人作为出租方（甲方），承租人作为承租方（乙方）签订《租赁合同》。
2020年2月至同年3月，鉴于新冠疫情影响，出租人向承租人免去该期间的租金。同年4月至12月期间，承租人多次发函至出租人表示因受疫情影响，租户未能按约支付租金，经营活动也受到较大冲击，要求减免并缓交租金，但未获同意。同年8月13日，出租人致函承租人要求其支付欠付的租金，并告知在核实2020年4月租金减免工作。
2020年12月13日，出租人再次致函承租人表示，不同意承租人减免缓交租金的申请，解除双方所有的租赁合同及补充协议，并支付欠付的租金、利息及违约金等。
出租人起诉到法院，请求法院判决解除租赁合同，同时判决承租人支付欠付的租金和违约利息。
一审法院判决支持了出租方的诉讼请求。
承租人提起上诉，在上诉理由中提到了《指导意见（二）》的第一条第5款，认为据此法院不应当判决自己支付违约利息。
二审法院认为：
在履约过程中，作为出租方，考虑到新冠疫情的影响已经作出免除承租人2020年2至4月租金的决定，承租人要求继续免租理由不能成立，其提出的因新冠疫情致其经营收益减少并不足以成为其长期未按约支付后续租金的理由。鉴于其存在拖欠租金的行为，一审法院认定其已构成根本违约是正确的。出租人依法享有解约的权利，现双方均同意《租赁合同》及相关补充协议等于2021年3月31日解除，与法不悖，一审法院予以确认是适当的。对合同解除后其余事宜所作的处理亦无不当。承租人的上诉请求缺乏依据和理由，本院不予支持。
3、法院认为“《指导意见》第一条第5款，只适用于经营性房租的租赁情形”
出租人向一审法院起诉请求：判令双方签订的《租赁协议》解除，同时判决承租人支付滞纳金和违约金。
案件二审时，承租人认为，根据《指导意见》第一条第5款，出租人的诉讼请求，法院不应当支持。
二审法院认为：
关于《指导意见》第5条的适用问题，一方面，《指导意见》第5条适用于经营性房租的租赁情形，而本案所涉纠纷针对户外广告阵地租赁事宜，二者并不一致。
且市政府已于2020年5月9日将重大突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级响应，而承租人提出解除案涉合同的时间为2020年12月，承租人并无充分证据证明系受疫情或疫情防控措施的影响而造成合同履行困难。另一方面，因新冠肺炎疫情的影响，出租人与承租人已进行了协商并签订了《补充协议（三）》，对承租人因疫情受到的影响予以了考虑，双方同意免费延长租期一个月，有鉴于此，承租人再援引《指导意见》第5条进行抗辩，有违诚信，本院难以支持。
四
每个具体的案件，事实纷繁芜杂，不能简单地拿一个案件去比照另一个案件，也不要简单化地去理解法律规定。想要准确把握，最恰当的，还是具体情况具体分析。
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