房(fang)贷(dai)一(yi)年(nian)逾(yu)期(qi)6次(ci)会(hui)查(cha)封(feng)吗(ma)，房(fang)贷(dai)一(yi)年(nian)逾(yu)期(qi)6次(ci)会(hui)查(cha)封(feng)吗(ma)怎(zen)么(me)办(ban)
今天的文章是个实用贴，尤其是疫情之下，聊聊断供这件事：
根据官方出台的金融10条里，鼓励金融机构，对受疫情影响流动性遇到困难的企业、个体（个体工商户、小微企业主）的贷款业务办理延期还本付息。
总结起来，就是对大多数人来说，改还还是正常还。那疫情之下，很多自主购房者也都可能面临收入锐减甚至工资停发，大家都得具备一个底线思维：
假如你的房贷还不上，断供了，银行究竟会怎么处理?
01
说实话，你是不是以为房子断供后，银行就会立刻收走你的房子？
其实还真不是，从开始断供到最后收走房子，中间还有很多步骤。
首先，银行并不着急收房子，一套房子贷款买的房子，严格意义上算是你和银行一起买的，银行在面临断供风险的时候，想的比普通人细致多了。在房子被收走之前，银行还会留有6次机会。
第1-2次，是提醒。当你首次出现没有及时还款，银行会用短信或者电话的方式提醒，或者出具催收通知。
逾期3次后如果你还没有还款，这时候银行的客户经理就会开始打电话催缴，同时断供的人会计罚息。
这个罚息不低，差不多是约定贷款利率基础上加收50%，比如你的贷款利率是6%，那加上罚息就是9%，而且是按天计算的。我们以西安200万房子，贷款140万计算，如果正常6%的利率是8300左右，9%的话，每个月就是接近11300，罚息每个月多了3000元。
如果累计逾期6次，银行的律师就会打电话提醒：冻结房产。
注意到没，这里面有2个节点，也就是大家都听过的“连3累6”，超过3次就要计罚息了，累计6次，房子被冻结，意味着你就失去了对房子的处置权。
02
但是，如果你仔细看贷款合同的话，就会发现，走到这一步，银行也未必马上收走你的房子。
此时银行会过来和你协商：贷款人（也就是买房的你）可以与借款人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿本合同下的债务。
只有在协商不下去的情况，银行才会起诉至法院，房子开始被拍卖。
为什么银行要这么费劲，进行催收、协商这么麻烦？这主要是，通过催收、协商对银行反而是比较快且有利的方式。
因为这时候通过市场方式，变卖抵押物，一方面房子最后卖的钱可能比拍卖更高，银行坏账的风险低，第二点是对银行来说，收回债务的周期相对较短，但是，如果说还有其他二次抵押等债务，已经完全资不抵债了，银行就只有起诉拍卖了，二次抵押的房子卖也不好卖。
而银行之所以不优先起诉，还有个原因是，起诉-判决生效—申请执行-拍卖房子，这里面光拍卖这个环节，从查封，评估，拍卖裁定、公告一般少了也得近6个月。
而且司法解释里面，为了社会稳定，当银行无法提供证据证明购房人另有住房时，不能强制执行。看见了没，对银行来说，可能不好执行，花费的时间还更长。
而如果拍卖不出去，银行会做第二件事情，以物抵债，直至核销，或者你的房屋拍卖后如果还资不抵债，银行有权冻结你的银行财产，甚至是个人财产。
最终银行会通过各种途径去弥补损失，直到断供者将所有欠款还清为止。
03
很多人想着，那大不了房子8折拍卖出去，还了银行的贷款，总归还剩下一点吧。
错了，只要走到这一步，你和银行都是输家。对于银行，房子只是抵押物，但对于购房者来说，则是家。
对于银行，只要进入法律程序就意味着损失，通常一个法律程序走下来，最快也得2-3个月，如果不配合的话，花两年时间的也有，这还只是法律程序，后面拍卖环节到债务核销至少也得小半年。
对于购房人来说，房屋贱卖，拿到的钱所剩无几，然后是长时间的官司、催款的身心俱疲，而且不仅拿不到多少钱，你可能还得倒赔。
因为合同里写的清清楚楚，因为担保你债务的，不仅包括本金、利息（含罚息）、违约金，还有损害赔偿金、保管担保财产、诉讼费、律师费、公证费、执行费等11项费用，这些都得承担。
所以到这一步，你面临的不只是房价的打折损失，还有各项违约和诉讼成本。前段时间新闻上很火的燕郊断供被起诉的房子，最后违约金、罚息加上诉讼费就接近20万。
而且只要你断供过，你的征信就有记录，还对列入失信人员执行名单，以后再贷款基本没希望了，这才是最可怕的。
04
前面说了这么多，就一句，一定一定，不要断供，合理规划好资金使用和还款。
但如果真的因为没做好规划，因为意外情况，房贷还不上了，就走投无路了吗？这种情况下，提供几种办法：
一、尝试和银行申请延期。
前提是房贷周期没有30年，这样的话，还款压力会变小点，可以度过危机时期。但这种情况要和银行协商，给一个新的期限，但只能用一次。
二、转让或出售房子。
其实在有贷款的情况下，房子是不能出售的，除非使用过桥资金，但又是一笔利息，这种情况下，可以尝试挂低价格转让或出售，让下家继续还贷，相当于转按揭，但得征得银行同意。
三、还有一种是把房子租给长租公寓。
房租肯定是比月供低的，比如你的月供是5000，长租2年最少也在4万以上，一次性拿到两年甚至更长的房租，缓解当下的压力，那在这个时间内，就要尽快调整资金的资金状况。
当然，最根本的还是，在买入的时候，就量力而行。健康的债务关系是，每个月的月供不能超过家庭收入的1/3，当然，我也知道，年轻人买房的前几年压力都比较大，那这时候，在买之前做好底线思维和风险管控：
1、底线思维：可持续的收入，比如工资，除了月供外，每个月剩的钱，比如只剩下2000了，自己能不能接受这个范围内的生活水准？
2、风险管控：如果有意外突发事件，或者额外支出，自己有没有备用资金。正常来说，这个备用资金，怎么得3个月的月供+日常开销+额外支出，比如生病之类的。
这些，都得做好前置思维和管控，而在买房之后，还是要尽力的不断提升自己，让债务和收入尽快到健康的水平。
来源：西安楼市情报
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