因(yin)不(bu)可(ke)抗(kang)力(li)造(zao)成(cheng)的(de)贷(dai)款(kuan)逾(yu)期(qi)免(mian)责(ze)，卖(mai)房(fang)遇(yu)到(dao)疫(yi)情(qing)不(bu)可(ke)抗(kang)力(li)因(yin)素(su),合(he)同(tong)问(wen)题(ti)
“不可抗力”像块砖，哪里需要哪里搬。
二手房交易面临着很多不确定因素，涉及金额较大，违约责任也较重，动不动就要赔个几十万元。在疫情期间，如果不可抗力免责规定能拿来抵挡一下，就能为违约方省下不少钱。
可是，用不可抗力来免除责任有很多限制条件。
我们通过疫情期间的3个二手房交易纠纷案例，看看为什么不可抗力不能帮人免责。
案例一
卖家推迟交房，又因疫情再次推迟
2019年7月，张某将其房屋出售给小王，合同签订后小王按约付款，但张某因租客还未搬离，未能在合同约定的2019年12月份交付房屋。2020年1月份疫情暴发，交房再次被迫推迟，直到2020年4月张某才将房屋交付给小王。
拖了这么久，小王将卖家张某告上了法院，要求张某承担逾期交房违约金。张某认为自己是由于疫情原因而无法交房，不同意支付违约金，即使要支付违约金，也应扣除疫情期间的违约金。
民法典第五百九十条规定，迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因为张某在疫情之前就已经推迟交房了，所以按规定不能免除责任。法院最后判决张某承担逾期交房违约金，无需扣除疫情期间的违约金。
对此，众华律师事务所提醒，迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任。但迟延履行后因为疫情原因确实无法履行义务的期间，评价该部分违约责任时（以实际损失为基础，综合考量合同履行情况、违约程度、过错程度等），可能会将该因素在合同履行情况、过错程度中予以考量进而调整违约金。
案例二
卖家以疫情为由中止交易，大幅涨价后再挂牌
2020年3月，李某看中了一套位于上海浦东的房子。卖家当时身在国外，通过中介居间，双方签订了意向书。意向书约定，房地产买卖合同的最晚签订期限是2020年6月15日，过户时间最迟为同年7月31日。
意向书还约定，因卖家回国时间未定，若因疫情造成的不可抗力影响，买卖双方可另行书面协商约定签约日期。随后，李某按约支付了50万元定金。定金暂由中介代管，由后续履约情况确定定金去向。如正常履约，则定金计入购房款；如买家违约，定金全额归卖家；如卖家违约，则需双倍返还定金。
不料，卖家反悔卖房了。随着签约日期临近，房价明显上涨，卖家想要按照当前市场价格重新协商，李某认为卖家是坐地起价，双方协商无果。到了2020年8月2日，约定的最迟过户时间已过，卖家发来告知书，告知李某交易中止。第2天，卖家将该房屋重新挂牌出售，挂牌价上涨了100万元，且拒不双倍返还定金。
李某无奈同意解除意向书。之后，李某向法院起诉，称卖家单方终止交易，构成根本性违约，应当双倍返还定金合计100万元。
卖家辩称，取消交易是因为疫情不可抗力，自己没有违约。而且，卖家称自己没有收到定金，也没有委托中介保管，不应由自己返还。
法院审理后认为，意向书签订于疫情期间，其中约定的期限均已考虑到了疫情影响，对于疫情不可抗力导致的变动，也可按约定另行协商。法院还查明，卖家签订意向书后，并无返沪的意思，反而多次提到调价上涨，违约意图明显。因此，法院认为卖家发函终止交易的行为构成违约。最终，法院确认意向书解除，被告卖家返还定金50万元，并赔偿原告李某损失50万元。
根据民法典，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，必须同时满足这三大条件才算不可抗力。显然，在本案中，卖家在数月内回国办手续是可以做到的，疫情阻碍并非不能克服，无法当成违约的借口。
案例三
房屋置换因疫情受阻，发生连锁反应
2019年11月，卖家陆某与买家杜某签订了《房地产买卖（含居间）合同》及《上海市房地产买卖合同》，约定由杜某购买陆某名下的一处位于浦东的房子，总价560万元。合同约定，签约当日，买家杜某支付房款10万元定金，2020年2月15日前支付10万元，2020年6月30日前支付330万元，再以贷款方式支付206万元，办妥房地产交接手续当日支付尾款5万元。杜某当天按约支付了首期房款10万元。
2020年2月15日，买家杜某以疫情为由要求解除合同并拒绝支付剩余款项。卖家陆某起初明确表示不同意解除合同，要求杜某继续履行付款义务，杜某拒绝。后来，卖家陆某终于同意解除合同，但是起诉了买家杜某，要求杜某承担相应违约责任。
买卖双方各有难处，他们当时都在置换房屋。卖家陆某卖了这一套房要买另一套房，正等着杜某的钱来向上家支付购房款，为避免违约，他同意解除合同并要求杜某按合同约定承担违约责任。而买家杜某需等自己的另一套房卖掉才能买这一套房，疫情原因导致他的自有房屋无法出售，他无力支付陆某购房款。疫情因素属于不可抗力，因此杜某不同意承担违约责任。
法院审理后认为，支付房款是被告杜某作为买方的主要义务，在买卖双方无特别约定的情况下，应由被告杜某自行对其履行能力承担风险，并对可能出现的履行不能采取应对措施，此系被告义务而非原告义务。另外，根据合同约定，第二笔房款10万元数额较小，被告杜某作为购房人应有能力支付，而被告杜某不支付上述房款，并以疫情为由解除合同，显然不能成立。因此，法院判决买家杜某承担违约责任。
值得注意的是，在本案中，不可抗力免责条款通常不适用于金钱问题。
上海高院在《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年版）》中指出：对于非金钱债务构成不可抗力情形的，除非法律另有规定，当事人可以根据不可抗力与合同不能履行之间的因果关系及原因力大小，结合案件情况，按照原因与责任相适应原则，主张部分或者全部免除责任；对于金钱债务发生履行障碍的，一般不适用不可抗力条款免责。
简单来说就是，付钱的义务不能以不可抗力为由逃避。本案买家杜某不履行的就是付钱的义务，因此不可以拿疫情来搪塞。
本文源自理财周刊
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