按(an)揭(jie)买(mai)房(fang)有(you)逾(yu)期(qi)行(xing)吗(ma)，按(an)揭(jie)买(mai)的(de)房(fang)烂(lan)尾(wei)了(le)还(hai)需(xu)要(yao)还(hai)贷(dai)款(kuan)吗(ma)
我国现在的房地产市场实行商品房买卖备案制，开发商在建楼房具备出售的条件时，可以将未完全竣工的房产提前出售给购房人。购房人与开发商签订合同，约定首付款及分期付款的额度，向银行办理按揭抵押贷款，约定还款期限和每月偿还贷款的额度及利息，由银行将购房人的贷款直接划到开发商的银行账户里，由购房人按月偿还本金及利息，从而造就了无以计数的购房月供族。
开发商收到大量的购房款，如果能够继续正常建设，在约定的期间向购房人交付房产，购房人就会按月及时偿还贷款本息，即使出现了支付困难，购房人也不会违约的。如果购房后一旦发生了开发商不能按期交付房产或者正在开发建设的楼盘烂尾时，就会出现购房人无法按照约定期间得到房子，或者无法得到房子的情形。
如果发生了无法按期交付商品房的情况，购房人可以向开发商主张违约赔偿责任，在这种情况下，购房人得到房子的时间虽然晚一些，也不会发生购房人停止还贷款的情形。如果发生了开发楼盘烂尾，开发商无法交付出售房产的情况，购房人按照购房合同的约定，可以解除与开发商的商品买卖合同，由开发商返还已经交付房款及利息。但根据按揭贷款合同的约定，购房人负有继续偿还贷款本息的义务。在这种情况下，许多购房人对是否还有义务继续偿还银行的贷款本息提出异议，或者直接停止还款。
从银行角度来讲，借款人是购房人，借钱还钱，天经地义。虽然开发商的楼盘烂尾了，但办理贷款时，双方已经在合同中约定：发生逾期交房或者不能交房的情况，借款人的还款义务不得免除。开发商烂尾不烂尾与银行无关，谁贷款谁就得还款。
购房人则认为：我虽然是借款人，但银行把我的贷款直接给了开发商。如今开发商的楼盘烂尾不能交付了，让购房人继续偿还贷款显失公平。购房人既然得不到房子，就应该由开发商偿还贷款本息。
就抵押贷款合同来看，购房人借了钱，就应该按约定时间和期数还款。但贷款购房涉及的是购房人、银行、开发商的三方协议，尚未交付的房子是抵押物，银行是贷款资金使用的监管方，开发商是贷款的实际使用人。既然购房人买受的房子是抵押物，贷款时银行已经审查了抵押的房产具有对贷款的担保能力，就意味着购房人的贷款风险由抵押房产担保。开发商的楼盘烂尾不能交付时，抵押房产对债务的担保性质并未改变。银行有权变卖抵押房产优先从出售款中受偿，或者将抵押房产作价收取抵销贷款本息，而不应该要求购房人继续还款。
根据法律规定，因开发商的原因无法交付房屋，购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》应当或者可以解除，从而导致购房人与银行签订的《借款合同》、《抵押合同》也因合同目的无法实可以解除。在最高法院审判的一些案例中，一般会判决由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给贷款银行及购房人，对剩余贷款购房人不负有偿还义务。
最高法院之所以如此判决，其最主要原因是开发商对已经出售的在建楼盘的烂尾应承担主的责任。现实中，许多开发商获取银行的贷款后，并没有将资金全部用于在建楼盘，而是巧借名目挪用卖房资金，导致建设资金断裂，甚至有的开发商还会卷款跑路。对于这种情况，以法律手段要求购房人继续还贷，就相当于法律支持了违法的开发商。
如果法院判决开发商承担还款义务，判决购房人无须继续还贷，会造成银行的重大损失，银行是无法接受的。
银行会认为：当初贷款时银行已经对风险作了预判，不管开发商是否交付房屋，购房人的还贷义务都不得免除。但银行此时应该承认的是，在多数烂尾楼盘导致银行贷款无法回收的案例中，银行一般都没有履行对开发商规范使用贷款的监管，恰恰是银行的疏漏，放任了开发商违规挪用贷款。因此，法院最终判决购房人无须继续还贷，该贷款的损失风险就要由银行和开发商共同承担。
从情理上讲，在开发商买卖的楼盘烂尾案件中，购买人买的是可以买卖的房产，对房产是否具备买卖的条件，贷款后如何监管贷款的使用，购房人无法管控，而银行则具备监管能力。如果买卖的房产不符合贷款条件，银行同意发放贷款，则银行应该承担审查贷款不到位的责任。贷款发放后，银行负有监管开发商依规使用贷款的权力，开发商将贷款用于别处，导致买卖楼盘烂尾，也不应该由购房人承担责任。购房人贷款的目的是取得买卖的楼房，如果无法取得买卖的楼房，则购房人的合同目的无法实现，法律就应该保护购房人的利益，在判决解除《商品房买卖合同》的同时，也要判决解除《贷款及贷款抵押合同》。当《贷款及贷款抵押合同》与《商品房买卖合同》都被法院判决解除时，购房人也就免除了继续偿还贷款的义务。
近年来，国内有多起银行起诉购房人不能偿还贷款的案件，有的案件一审法院判决购房人继续偿还贷款，购房人上诉后，二审法院判决购房人无须继续偿还贷款。最高法院的生效判例也都判决购房人无须偿还贷款，只要人们有兴趣，就可以在中国裁判文书网上查询到这些生效判决。
2016年，蒋某夫妇向某房地产商首付50余万元购房款，按揭贷款150余万元，向开发商购买了一套期房，并办理了抵押登记，还款期限十年。
蒋某夫妻购房后按照贷款合同约定每月向银行偿还贷款本息12000余元，共计偿还了13期。在距离合同约定的交房期限还有8个月的时候，开发商因为资金链断裂，在建的楼盘烂尾了。2017年3月开发公司向法院申请破产，并通知蒋某等购房人不能继续履行合同。蒋某起诉开发公司的破产管理人，要求解除购房合同。法院受理案件后，判决蒋某与开发公司的购房合同予以解除。
由于自己买房不能得到房屋，每个月一万多元的月供会让蒋某陷入债务危机。蒋某便通知银行自己停止继续还贷，建议银行向开发商追偿相关权利。随后蒋某停止了还贷，对银行的催贷文书拒绝签收。
银行便向法院起诉蒋某夫妻，要求其偿还贷款本息。蒋某聘请律师提起反诉，要求解除借款合同，停止还贷，并要求银行归还已还的贷款本息。
银行在诉讼中主张：双方在贷款合同中明确约定“贷款发放后借款人与开发商发生购房合同纠纷，均不得免除借款人的还款责任。银行有权选择继续履行借款合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。”
蒋某抗辩并反诉认为：本人与开发商的购房合同已由法院判决解除，即本人与银行及开发商签订的贷款合同之目的已经无法实现。银行将贷款全部给了开发商，并没有给自己，因此实际使用贷款的是开发商，银行对开发商使用贷款是明知。现购房合同被法院判决解除，自己在不能得到房子，又没有使用贷款的情况下，没有义务继续还贷。相反，双方签订的《贷款合同》应予解除。银行已经收取自己的15万余元的贷款本息，属于不当得利，应该承担返还责任。
《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
基于该法律规定，购房人有权要求解除抵押贷款合同，并不再承担还款付息的责任，银行应该把已经收取反诉原告的15万6千元的贷款本息予以返还。
一审法院认为，蒋某与银行签订抵押贷款目的是支付购房资金，银行已如约发放贷款，蒋某购买开发商的买卖房产的目的得以实现，蒋某主张因《商品房买卖合同》的解除而无法实现抵押贷款合同的目的与事实不符。
另外，银行与蒋某在抵押贷款合同中约定“购房人与开发商的合同纠纷与银行无关，银行有权要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。因该条款依法协商签订，对双方具有约束力。即使蒋某与开发商的《商品房买卖合同》已经解除，也不影响该条款的效力，蒋某应按照合同约定履行还款义务。
蒋某依据《最高法院解释》第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。该条款规定的是房屋出卖人应承担的义务，不是贷款银行应该承担的责任，蒋某夫妇的反诉主张没有法律依据。
一审法院判决：蒋某夫妇应提前偿还贷款本息，驳回蒋某的反诉请求。
一审判决后，蒋某向中院提起上诉，要求撤销一审判决，改判上诉人不承担还款付息责任，并支持自己要求银行返还已经收取的156000元贷款本息的诉求。
二审法院经审理后认为：因为开发商楼房烂尾并进入破产程序无法向蒋某交付所购买的房屋，并由法院判决《商品房买卖合同》解除，蒋某贷款买房的合同目的无法实现，上诉人主张解除《贷款合同》的诉求应予支持。一审法院认为双方的《贷款合同》目的已实现，违背常识，违反法律规定。
《最高法院解释》第二十一条第二款规定的“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”应该理解为开发商应当向银行返还剩余部分贷款本息，蒋某无需要继续归还贷款。
银行在合同中约定免除银行责任的条款，是银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其与《最高法院解释》相抵触，意在加重购贷款人的责任，该条款对蒋某不具有拘束力。
最后，二审法院判决，撤销一审判决，改判蒋某与银行之间的《借款合同》解除，蒋某无须再偿还剩余贷款。不支持蒋某要求银行返还已经偿还的156000元的贷款本息的反诉请求，释明蒋某应向开发商主张该项权利。
投诉