逾(yu)期(qi)交(jiao)房(fang)的(de)合(he)理(li)损(sun)失(shi)，逾(yu)期(qi)交(jiao)房(fang)的(de)合(he)理(li)损(sun)失(shi)是(shi)什(shen)么(me)
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0.1‱，你看得懂这个符号吗？你知道这个数字代表多少吗？最近，湖南长沙40多户业主将开发商诉至法院，由此牵扯出逾期交房每日违约金为购房款的0.1‱（十万分之一）的新闻，上了热搜。长期以来，房地产行业合同中的霸王条款层出不穷。有关开发商逾期交房违约金的问题，再次呈现在公众面前。
开发商逾期交房的违约金，是如何计算的？遇到逾期交房，市民如何看待？交付未竣工验收的房屋，开发商是否属于逾期交房？是否应该支付违约金？逾期交房违约金约定过低，可否请求增加？市民购房者在接房时，应该注意哪些细节？逾期交房的违约金，是不是开发商想说多少就是多少？针对这些热点问题，春城晚报—开屏新闻记者采访了法官、律师，为市民提供相应的法律服务。
霸王条款
开发商开出每日0.1‱的违约金
买房近3年收不到房，长沙市40多户业主将开发商诉至法院。2月6日，该起房产纠纷案在长沙市岳麓区人民法院开庭审理。庭审中，开发商对逾期交房并没有作出反驳，反而特别强调，按照合同规定其逾期交房每日违约金为购房款的0.1‱。逾期超过120日之后，才开始支付违约金。
0.1‱？审判长还以为听错了，当庭重复问了一遍。“就是0.1‱，也就是十万分之一，没错。”当得到肯定的答复后，旁听席上原告业主嘘声一片。有人感慨：如果按十万分之一的违约金比例算，这样的违约成本，哪怕开发商违约100年都行。
以支付房款200万元以上为例，按十万分之一的违约金比例，一天的违约金是20元，违约一年才7300元。相当于业主200万的资金被开发商占用一年，才获得7300元的赔偿。如果开发商逾期交房10年，仅需支付7.3万元赔偿；违约100年，也才73万元。对于一套动辄数百万的房产而言，霸王条款如此低的违约惩罚，几乎连购房款的零头都没有。
许多购房者，省吃俭用，掏空家里好几个人的“钱包”，甚至是透支未来生活质量来买房，如果不能按时交付，对业主影响是非常大。
法学专家
逾期交房违约金法律并没有统一规定
很显然，十万分之一畸低的违约金，对于开发商来说根本难以约束其正常履行合同，也无法“填平”对购房人造成的损失。
“对于逾期交房的违约金，目前法律并没有统一规定，一般由买卖双方自行约定。”原云南省人大常委会法制工作委员会副主任、中国政法大学法学博士田成有认为，逾期交房违约金按日计算，为已付购房款的万分之一至万分之三，较为普遍且合理，但约定为“十万分之一”的确少见，开发商有排除己方责任和义务的嫌疑，在格式合同中应属无效条款。
《民法典》规定：提供格式条款一方，不合理地免除或者减轻其责任，加重对方责任、限制对方主要权利等情形下格式条款无效。在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。
田成有认为，在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑法律条款中有关公平原则的相关规定。
走访调查
市民说只要不烂尾就谢天谢地了
如果遇到逾期交房，你心里到底是怎么想的？记者针对这个问题，随机采访了部分市民。许多市民第一反应就是，逾期交房的违约金多少，他们其实并不关心，关心的是所买楼盘千万不要成为了烂尾楼。许多市民表示，只要楼盘不烂尾，能够逾期交房也算是运气好的了。如果因为开发商资金链断裂，楼盘成为了烂尾楼，就是追究开发商的逾期交房违约责任，又有什么用呢？
记者采访中有市民认为，现在的购房合同，大多是格式合同。许多条款，基本都是向着开发商利好的方面拟定的，有的还属于霸王条款。开发商违约的自我约定，几乎没有任何伤筋动骨的代价。无法按期收房的购房者，只能蒙受巨大的损失，想要让开发商支付违约金，还得采取打官司的方式，这无疑是严重的不公平。
走访中，还有市民认为，在房产交易中，购房者无疑是弱势的一方，交了钱，什么时候收房就不是自己能说了算的。虽然有合同约定，但逾期交房的比比皆是，去找开发商理论，各种托词张口就来。有些业主选择了忍气吞声，购房合同关于逾期交付违约的责任成为一纸空文。
许多市民表示，遇到逾期交房，如果开发商有解决问题的态度，给购房者合理的解释，明确交房期限，业主一般情况下也都能接受。毕竟买套房不容易，谁也不想费时、费力、费神去打官司，都能交房早安心。但有的开发商打心底不把逾期交房当回事，面对购房者要不冷处理、要不就是推脱责任，而这种不作为只会加重、甚至激化双方矛盾。
法官说法
未竣工验收就交房仍需承担违约责任
“实践中，商品房买卖合同约定的逾期交房、办证违约金计算方法五花八门，一些开发商利用格式文本设计明显不利于购房人的条款。”昆明市盘龙区人民法院陈法官说，购房者主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，法院一般都支持，但在违约金额上苦于“合同约定”，司法实践中确实难以支持购房者的其他诉求。进入诉讼后，开发商提出约定的违约金过高、业主提出约定的违约金过低，对此，不同法院是否调整以及如何调整的裁判尺度和标准也不尽相同。
商品房买卖合同签订后，开发商应根据合同约定的条件和时间交付房屋，否则应当承担逾期交付的违约责任。那么是不是只要开发商将房屋向购房者完成形式上的交付或者购房者占有使用了房屋就属于法律意义上的交付呢？陈法官说，这需要的前提条件之一，就是房屋经过了验收且合格，即取得工程竣工验收备案登记是交付房屋的法定条件。如果开发商未取得工程竣工验收备案登记，购房者是有权拒绝接受房屋的，同时还可以按照合同约定要求开发商承担逾期交房的违约责任。
律师支招
逾期交房违约金约定过低可主张调整
记者了解到，针对逾期交房违约金的乱象，江西省高院曾专门发文规范裁判标准，认定逾期交房违约金合理范围为“日万分之一至万分之三”。
“逾期交房违约金，不是开发商想说多少就是多少。”云南北归律师事务所主任薛贵兴律师说，如果开发商逾期交房了，既没有应有的态度，又不给说法，法律是鼓励市民用正当途径去维权的。购房者可以向房屋建设管理机关反映，也可以向法院提起诉讼。购房合同关于逾期交房的约定是很明确的，开发商违约了，就可以告到法院。
那么，开发商逾期交房的违约金是如何计算的呢？薛贵兴律师说，开发商迟延交房违约金的计算方式是按照合同当中的约定来进行确定的。如果在没有约定的情况下，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
当逾期交房违约金约定过低，可否主张调整呢？薛贵兴律师说，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，以实际损失为基础要求调整违约金符合法律规定，法院予以支持。
买房是每个人人生中的大事，购房者在接房时一定要查看“三书一证一表”，齐全后才能接房。薛贵兴律师在此提醒广大市民：购房时一定要认真仔细地阅读商品房买卖合同内容，审慎地签订合同，以防利益受损。
春城晚报—开屏新闻记者 夏体雷
一审 熊波
责任编辑 吕世成
责任校对 罗秋旭
主编 何晓宇
终审 陈洁
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