交(jiao)房(fang)逾(yu)期(qi)一(yi)年(nian)违(wei)约(yue)金(jin)怎(zen)么(me)算(suan)，逾(yu)期(qi)交(jiao)房(fang)违(wei)约(yue)金(jin)计(ji)算(suan)方(fang)式(shi)
房子无小事。无论是买房卖房，还是住房租房，难免会遇到可大可小的经验盲区。
为了提供更为全面及专业的观点，“杭报地产”推出「5分钟读法律」专栏。我们会以时事评述或案例分析的方式，为大家普及与住房各个环节有关的法律问题。
当然，如果你有任何与房有关的问题，都可以给我们留言。
文/ 游美琴 （浙江浙杭律师事务所 专职律师）
案例
2020年3月21日，王某某与某房地产开发有限公司（以下简称“房产公司”）签订《商品房买卖合同》，约定：房产公司应当在2020年8月30日前将建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房交付使用；房产公司应按合同规定的期限将该商品房交付给王某使用，逾期不超过60日，房产公司按日支付已交付房价款万分之三的违约金，逾期超过60日后，王某要求继续履行合同的，房产公司按日支付已交付房价款万分之五的违约金。
2020年9月2日，案涉房屋在内的某花园工程经竣工验收合格，并办理了备案登记。同日，王某收到交房通知书。
2020年9月26日，某住房和城乡建设局做出行政处罚决定书，载明某花园工程竣工验收无效，责令停止使用，重新组织竣工验收。2020年12月28日，案涉房屋在内的某花园工程经整改后，重新组织竣工验收合格并办理了备案登记。同日，房产公司再次向王某发出收房通知。
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逾期交房时间如何认定？
解析：
房产公司认为第二次验收为第一次验收的复验，且逾期交房涉及众多其他案外因素，应以第一次交付时间为逾期交房时间。
王某认为第一次竣工验收被认定为无效，第一次交付不符合双方约定的交付条件，应以第二次交付时间为逾期交房时间。
本案中，房产公司作为负有依照合同约定的交付条件交付案涉房屋的义务，无论出于何种因素，都不能改变房产公司因第二次验收带来的逾期交房的客观事实，故以第二次验收时间后的交房时间作为逾期交房时间。
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违约金标准如何确定？
解析：
房产公司认为违约金属于补偿性质，逾期交付对买受人的影响只是入住时间的延后，王某受到的损失远低于合同约定的违约金，故主张按房屋租金标准计算违约金。
人民法院认为合同中已明确约定了违约金的计算标准，房产公司主张按房屋租金标准计算违约金于法无据，同时，综合考虑本案的具体情况，结合类案的处理及双方合同约定，酌定本案的违约金计算标准为日万分之三。
律 师 建 议
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
合同的当事人应明确约定房屋交付的条件及时间，以便确定逾期交付房屋的时间节点。关于逾期交房的违约责任，可以在房屋买卖合同中约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，如未约定，则逾期交付房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
对于买受人而言事先约定违约责任更有利于后续违约责任的主张，且如认为约定的违约金低于造成损失的，可以主张以违约造成是损失确定违约金数额。对于房产公司而言，如认为约定的违约金过高，可主张减少违约金，以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。
以上，就是本期「5分钟读法律」专栏关于“逾期交房违约金”话题的全部内容。
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