新(xin)房(fang)没(mei)过(guo)户(hu)贷(dai)款(kuan)逾(yu)期(qi)，新(xin)房(fang)没(mei)过(guo)户(hu)贷(dai)款(kuan)逾(yu)期(qi)怎(zen)么(me)办(ban)
提示：本案是房屋买卖合同纠纷，开发商没有按照约定期限办理房产证，并到起诉时候让不具备办理条件，作为买房者的原告主张退还公共维修基金、契税及支付占用期间的利息等诉讼请求。对于公共维修基金和契税利息，因为合同没有作出约定，法院根据什么判定该不该支付以及支付多少呢？法院观点：考虑被告占用的事实、被告过错程度、原告未及时要求返还对损失扩大有一定责任等因素判定。
【原告袁某诉称】：
2013年3月22日，原、被告签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，双方就位于朝阳区某处601室（后变更为朝阳区某地601室）的基本情况、交易及过户安排、专项维修基金、契税等进行了明确约定。该合同第二十一条第（二）款约定，买受人未能在签订网签《北京市商品房预售合同》及付清全部房款和相关税费之日起720日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，
自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金，违约金以购房款总额的百分之壹为最高限额。原告已付清全部房款，至今远超过合同约定的720日。因此被告应当支付违约金，返还已付的公共维修基金、契税，支付资金占用期间的利息，并协助原告办理涉案房屋的所有权转移登记。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理北京市朝阳区某地601室的权属转移登记手续，将房屋转移登记至原告名下；2.判令被告向原告退还公共维修基金16944元、契税65010元，以上共计81954元，并以81954元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率向原告支付自2013年3月28日至2019年8月19日的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率向原告支付2019年8月20日至实际返还之日的利息；3.判令被告按照购房款总额的百分之一向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金21670.05元；4.判令被告给付原告律师费5770元。
【被告辩称】：
被告辩称，同意原告的第一项诉讼请求。认可原告已交纳的公共维修基金和契税的数额，并同意返还。不同意支付占用期间利息，原告主张利息没有法律依据。被告同意支付违约金，但违约金约定过高，被告现在经营困难，请求减少违约金数额。不同意承担律师费，原告该项诉讼请求没有法律依据。涉案房屋至今没有办理房屋所有权证书的原因是未取得规划验收，被告正在积极推进办证流程。
【人民法院查明事实】：
12013年3月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定被告将位于北京市朝阳区某地601（以下简称涉案房屋）出售给原告。《预售合同》有以下条款：“第十二条交付条件：（一）出卖人应当在买受人付清全部房款80%之日起十日内交付该商品房。第十六条交接手续：（三）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、有线电视初装费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。
第二十一条产权登记：（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于壹仟元。2、买受人未能在签订网签《北京市商品房预售合同》及付清全部房款和相关税费之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。（1）如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行活期储蓄利率付给利息。
买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金，违约金以购房款总额的百分之伍为最高限额，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。第二十五条专项维修资金：买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起90日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。”《预售合同》附件五约定：“买受人在签署《预售合同》的同时，向出卖人支付全部房价款：2158293元。”
《预售合同》签订后，原告向被告支付购房款2167005元。
2011年6月17日，案外人牛某某向被告交纳公共维修基金16944元、契税65010元。庭审中，原、被告共同确认根据《预售合同》的约定，原告应于2015年3月18日前取得房屋所有权证书。
另查，截至本案法庭辩论终结之日，涉案房屋不具备办理所有权转移登记的条件，原、被告未办理房屋交易合同网签备案。
【法院认为】：
依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行各自的合同义务。
本案中，涉案房屋目前不具备办理所有权转移登记的条件，本院对原告的第一项诉讼请求不予支持。原告请求被告返还已交纳的公共维修基金16944元、契税65010元，被告承认原告的该项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的资金占用利息，被告收取公共维修基金、契税，是基于《预售合同》的约定。
依据《预售合同》第二十五条的约定，买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起90日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。鉴于涉案房屋的公共维修基金、契税在2011年已经交纳给被告，原、被告之间的《预售合同》在2013年3月22日才签订，因此《预售合同》第二十五条的90日，本院从本案《预售合同》订立之日开始计算，即被告应当在2013年6月20日前缴纳并向原告出具专项维修资金缴纳凭证。
契税是与办理房屋所有权证书相关的费用，依据《预售合同》第二十一条第（二）款第2项的约定，被告应当在2015年3月18日前为原告办理房屋所有权证书。上述费用均有专门用途，即便被告代收上述费用后不具备缴纳条件，也不得擅自占有使用或者用以牟利，应当遵循诚信原则妥善予以处理，被告在上述费用的管理、处置上有违反诚信义务的不当行为。对于专项维修资金、契税等费用的返还、资金占用利息等事项，《预售合同》并无相关约定，本院综合考虑被告占用的事实、被告过错程度、原告未及时要求返还对损失扩大有一定责任等因素，酌定被告按照年利率1.5%赔偿原告利息损失。
关于原告主张的逾期办理房屋所有权证书的违约金，根据《预售合同》的约定，被告应当在商品房交付之日起720日内为原告办理房屋所有权证书，但原告至今未能取得，被告构成违约，应当承担违约责任。《预售合同》约定的违约金限额是双方合意的体现，对双方均有法律约束力，该违约金标准并非过高，被告请求酌减的答辩意见，本院不予采信，对原告请求被告支付违约金21670.05元的诉讼请求予以支持。律师费，无合同及法律依据，本院不予支持。
【判决结果】：
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条规定，判决如下：
一、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告袁某公共维修基金16944元、契税65010元；
二、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效之日起七日内以16944元为基数，按照年利率1.5%的标准向原告袁某支付自2013年6月21日至实际返还16944元之日止的利息；以65010元为基数，按照年利率1.5%的标准向原告袁某支付自2015年3月19日至实际返还65010元之日止的利息；
三、被告北京博成房地产有限公司于本判决生效之日起七日赔偿原告袁某逾期办理房屋所有权证书的违约金21670.05元；
四、驳回原告袁某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1574元，由原告袁某负担292元（已交纳），由被告北京博成房地产有限公司负担1282元（原告袁某已预交，被告北京博成房地产有限公司于本判决生效后七日内给付原告袁某）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
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