逾(yu)期(qi)交(jiao)门(men)市(shi)房(fang)租(zu)，逾(yu)期(qi)交(jiao)门(men)市(shi)房(fang)租(zu)怎(zen)么(me)处(chu)理(li)
近日，北京新确诊人数不断增加，大部分餐饮、服务等行业人员被强制要求做核酸检测和居家隔离，导致经营者营业状况不断恶化，房屋租赁纠纷频发，笔者也不断接到当事人咨询：
承租人问“受疫情影响，政府之前不让开业，现在开业后基本没有营业收入，没钱交租金怎么办”、“已经撑不下去了，可以要求房东继续减免租金或者提前退租吗”、“提前退租是不是要承担违约责任”等等；
出租人问“受疫情影响，租户没钱交租金，已经拖欠好几个月，还在申请减免租金，能同意吗”、“我还要给上家交房租，上家不给我减免，我也没办法给下家减免”、“承租人迟延支付租金，我能单方面解除合同吗”、“租户已经人去楼空了，该怎么办，能收房吗”等等。
由此可见，在国内疫情出现反弹后，本应逐步恢复的商业又一次被狠狠地泼了一盆冷水，让一些刚看到希望的经营者的热情被彻底浇熄，即使房东已经酌情减免了一、两个月的房租，但是巨大的人力成本、经营成本还是将部分租户压垮了，于是就面临提前退租、解约的境地，搞的房东也是叫苦不迭，协商不一致的，难免会对簿公堂。那么，当下该如何解决这类问题呢？
2020年5月15日，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知（法发〔2020〕17号），明确规定了疫情之下对于经营用房的租赁纠纷的指导意见：
“5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”
可见，最高院对于当下形势中出现的商业用房租赁纠纷，首先本着“调解优先”的原则进行处理，并且根据个案“具体问题具体分析”，对租户确实受疫情影响出现经营困难或者营业收入明显减少时，可先引导当事人参照国有企业房屋或者事业单位房屋的减免政策进行调解，调解不成的，可根据案件的具体情况直接变更合同，其最终还是站在公平、公正的角度去调和租户和房东之间争议纠纷的。
但是，在实务运用中，可能租户和房东的关系会更加复杂，比如租户也不同意变更合同，坚持要求退租、解除合同，法院能否判决解除？房东在这种特殊时期无法顺利出租房屋所产生的逾期损失由谁来承担？目前来看，并没有相关的公开判例供参考。笔者认为，受疫情影响导致承租人无法按约定支付租金，其本质上能否被认定为违约方、能否享有单方的合同解除权还需要根据个案进行具体分析，与疫情是否构成不可抗力的认定是密切关联的。
无论如何，请大家相信，疫情无情，人有情，相信大部分的租户和房东都可以互相理解，共同渡过这艰难时期！
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