住(zhu)房(fang)贷(dai)款(kuan)逾(yu)期(qi)13年(nian)未(wei)还(hai)，住(zhu)房(fang)贷(dai)款(kuan)逾(yu)期(qi)13年(nian)未(wei)还(hai)会(hui)怎(zen)样(yang)
07.业主配合办证的合理期限如何认定？
开发商认为一般的合理期限是15天。律师认为10到15天是较为合理的业主配合办证的期限
08.逾期办证情况下是否可以主张税费利息损失？
案例显示，开发商在向业主交楼的同时就让业主提前向开发商缴纳了办证的契税等税费，但开发商收取税费后并没有在合同约定时间内为业主办妥房产证，长期占用该笔资金，法院认为，税费应当在办证之时向不动产登记中心和缴纳，不是在收楼之时缴纳，开发商提前强制业主缴纳税费，应当支付占用期间的利息。
09.诉讼请求如何撰写会更加合理？
第一，房产证已经办下来的情况下，直接根据具体违约期限计算违约金；
第二，在房产证尚未办理下来，违约期限尚不确定情况下，建议分段主张，因为若主张违约金计算到实际办证之日，法院有可能认为办下证之前的时间是否都是因为开发商的原因造成的违约会产生争议和不确定性，有可能导致法院不支持。
分段主张具体为：自办证期限届满之次日起至起诉之日期间的延期办证违约金；自起诉之次日至判决生效之日期间的延期办证违约金；自判决生效之次日至原告实际取得房地产证之日期间的延期办证违约金；
10.诉讼时效如何把握
主张开发商继续为业主办证属于物权请求权，不适用诉讼时效。主张逾期办证违约金属于债权请求权，适用诉讼时效的规定。因逾期办证属于持续性的违约状态，司法实践中对该违约金的诉讼时效适用一般是从起诉之日往前推3年。
11.逾期办证违约金能否调整？
合同中，通常对逾期办证违约金的标准都有明确约定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。诉讼中，开发商通常主张延期办证并未给业主带来实际损失，主张调整违约金。根据司法实践，虽然法院在违约金调整问题上并没有统一的裁判规则，但近些年，法院一般对双方约定的违约金不作调整，原因如下：
迟延履行办证义务违约金条款属于惩罚性违约金条款，不以实际损失的发生为前提，涉案预售合同关于违约金的约定公平合理，不存在不平等滥用权力、获取暴利的情况，且不属于法律规定的应调低违约金的情形，加之开发商没有举证证明违约金过高，应承担举证不能的不利后果，故，违约金条款应当不作调整。
相关法条如下：《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持。《九民会纪要》第50条规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。
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