逾(yu)期(qi)交(jiao)房(fang)免(mian)责(ze)期(qi)，逾(yu)期(qi)交(jiao)房(fang)免(mian)责(ze)期(qi)3个(ge)月(yue)
【背景】
小张向一家房地产开发公司购买了一套住宅商品房，购房合同约定，开发公司应于2020年3月31日前交付商品房；出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。
购房合同补充协议关于商品房交付的约定：
1、买受人在办理商品房交接手续过程中，发现该商品房出现质量问题或装修、装饰、设备标准问题的，出卖人应依法依约承担保修责任，买受人应按出卖人通知办理该商品房交接手续；买受人不得以质量问题（地基基础和主体结构不合格除外）为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。
买受人同意收房时发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，先行接收房屋，再由出卖人对买受人提出的问题进行维修，出卖人无需另行交付，且不视为出卖人逾期交付，该房屋的交付时间为入住通知书上约定的交付期限。
2、出现下列情况时，出卖人可据实予以延期交付，且不承担逾期交付的违约责任：（1）发生自然灾害等不可抗力；……（4）项目所在行政区域流行法定传染病或其他重大流行性传染病的；……（7）政府行为（如戒严、雾霾预警与治理、发布停工通知等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会等）期间实行管制措施。
购房合同签订后，小张依约支付了全部购房款。但到了合同约定的交房日期（即2020年3月31日），开发公司仍未通知交房。直到2020年7月7日，开发公司才向小张发出入住通知书，通知小张于7月14至16日办理入住手续。小张认为房屋存在质量问题，不符合交付条件，直到2020年9月30日才办理了入住手续。
小张认为，自合同约定的交付日期至小张实际收房，开发公司应当支付延期交房违约金；在收房之后仍存在不符合合同约定的交房条件的问题，故开发公司仍应按照购房合同承担违约责任直至提供正式供电并把相关质量问题处理完毕。因此，小张向法院提出诉讼请求，要求开发公司以全部已付房款306万元为基数，按照每日万分之二的标准向小张支付自2020年4月1日至达到合同约定的交房标准之日止的违约金。
【开发公司抗辩意见】
1、房屋在2020年7月8日已经具备了交付条件，向所有的业主发送了入住通知书。小张在收到上述通知后，无正当理由未按通知的时间办理接收手续。依据相关法律规定及合同约定，在不存在房屋地基基础或主体结构问题，亦不属于足以严重影响买受人居住使用的情况下，买受人不得拒绝接收房屋。
2、小张提及的房屋质量问题不属于地基基础或主体结构问题，也不属于严重影响买受人居住使用的功能性质量问题。对于房屋内部的质量瑕疵，均属于保修责任范畴，开发公司也已履行相应的保修义务。
3、开发公司具备据实延期交付的理由和相应的免责事由：（1）自项目开工以来，因天气、环保治理、大型会议、国庆假期等客观原因及政府要求，本项目停工共计102天，交房期限应予顺延；（2）在项目建设的关键阶段，暴发了新冠肺炎疫情，疫情对项目建设周期产生了巨大影响，由此造成的绝对停工时间为63天。受此影响，不仅被迫停工的63天应当予以顺延，且后续的工程建设进度受到疫情及防疫措施的严重阻碍，亦应对交付期限予以适当顺延，而应当顺延的时间已经超过了项目实际完成交付的时点。
综上，开发公司主张其不应承担迟延交房的违约责任。
【法院观点】
购房合同约定房屋交付时间为2020年3月31日，开发公司通知买受人于2020年7月14日至16日收房。开发公司履行交付义务的时间晚于合同约定，开发公司认为其受新冠肺炎疫情影响应予免责。对此，法院认为：
1、在合同履行过程中，新冠肺炎疫情暴发。此次新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，目前尚无专门针对新冠肺炎疫情的有效治疗药物和确切的治疗方法，也无法从客观上完全阻断其传播范围，无法准确判断疫情的延续、结束时间，新冠肺炎已被列为乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，全国各地都采取了严格的疫情防控措施。对于履行合同的当事人来说，此次新冠肺炎疫情及其防控措施，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。
2、因新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，开发公司自2020年1月24日到3月9日完全停工。在接到复工复产的通知后，总承包单位于2020年3月5日提交恢复施工申请书。考虑到复工需要拟定复工方案、准备相关防疫措施以及改造现有设施以符合防疫要求等工作，复工申请的提出时间在合理期间内。在复工复产后，由于疫情防控有控制施工人数、分批次返城等限制，难以按照正常规模施工，且项目建设相关的供应商及承包商受到疫情的影响难以及时复工复产，客观上对于施工进度产生影响。新冠肺炎疫情对开发公司履行交付义务造成了实质性阻碍，且受阻碍天数在合理范围内。
3、疫情发生后，开发公司采取了为工人搭建临时宿舍、租赁酒店等方式满足疫情防控要求的隔离和住宿条件，存在积极履行合同、降低疫情影响的主观愿望和客观行为。在出现不可抗力事由后，也将因疫情发生导致的延期交付的相关情况告知了买受人。
4、对于开发公司辩称因天气、环保治理、大型会议、大型考试等非新冠肺炎疫情原因导致的停工，交房的期限应当顺延。法院认为，这些事实系开发公司可以预见的事实，不属于不可抗力免责的情形。
综上所述，开发公司因新冠肺炎疫情及其防控措施的影响，未能按照合同约定时间交付房屋，该疫情的发生构成不可抗力，并对合同履行造成实质性阻碍，开发公司亦已采取积极措施降低疫情影响并已履行相关通知义务。对于开发公司基于新冠肺炎疫情影响导致延期而不应承担2020年3月31日至2020年7月14日期间的逾期交房违约责任的抗辩意见符合法律规定。
小张提及的房屋及设施的质量问题并不属于地基基础或房屋主体结构质量问题，亦不属于严重影响正常居住使用的功能性质量瑕疵，买受人拒绝接收房屋的理由不能成立。因此，对于小张依据购房合同逾期交付责任违约金条款要求开发公司给付迟延交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。
【裁判结果】
法院判决：驳回小张的诉讼请求。
【按语】
实践中，关于开发公司受疫情影响未能按合同约定期限交房的情况，各地法院均支持一定天数的免责期限，但裁判尺度并不统一。本案中，考虑到开发公司不仅在疫情管控期间工程完全停工，而且在疫情减轻后，由于疫情防控原因，建筑工人未能及时返城、返城后还需隔离、高风险地区尚未解除出行限制等因素，工程施工和材料供应仍在较长期限内受到影响，故法院最终支持了三个半月的免责期限，具有一定的参考意义。
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