房(fang)贷(dai)逾(yu)期(qi)6次(ci)律(lyu)师(shi)，保(bao)定(ding)徐(xu)水(shui)悦(yue)溪(xi)城(cheng)
目前，多地烂尾楼业主发布“强制停贷告知书”。据易居研究院统计，截止 2022 年 7 月 16 日，全国至少出现了271份停贷告知书，涉及河南、湖南、湖北、陕西、河北、江西、四川、广西等多个省份，停贷成为热点问题。
近日，河北保定悦溪城项目业主张华（化名）告诉中国房产质量周报，项目屡次延期，目前交付日期已经从合同约定的2020年12月31日延至2022年底。实际上，项目预售监管资金被违规挪用，开发商一直未有效筹措资金，至今未全面复工，由于资金短缺问题，12月月底能否如期交付仍存疑。
张华等业主无奈地表示，从2020年底至今已经一年半，大大小小三方会议已经开过40多次，各种努力仍难以推动工程进度，不得已最后选择“停贷”。
开发商接连失约 业主无奈停贷
2022年5月份，悦溪城就因项目停工、延期交付等问题登上了中国房产质量周报。
图源：中国房产质量周报
公开资料显示，悦溪城位于河北省保定市徐水区职中路与双丰大街交叉口西北角，由保定市祥达房地产开发有限公司开发建设，合同约定交付日期为2020年12月31日。
实际上，该项目未按合同约定交房日期交付，延期两个多月后，开发商在售楼处公示悦溪城项目延期交房公告，称顺延至2021年12月31日交付。之后，开发商又于2021年10月21日发布一纸《交房承诺书》，称将延期至2022年6月30日交付。
图源：业主
收到业主投诉后，徐水区住建局曾于2022年3月29日约谈祥达房地产开发企业负责人及施工现场负责人，当时，开发企业负责人表示“因疫情严重、材料供货商停工停产不能供应材料，所以施工人员不能全面到位，现有约30名工人。公司正在办理复工申请，积极筹措资金，全面复工后，将组织充足的施工人员，保证材料供应及工程款到位。”
张华告诉中国房产质量周报，开发商并没有按照交付承诺书中的日期即2022年6月30日交房。而业主最为关心的交付时间问题，开发商也未做出任何回应。
图源：业主提供
“7月11日，住建局组织开发商和业主代表约谈，开发商提供了项目主楼地上部分未完成项目汇总报及项目施工进度计划表，开发商说要等到10月15号才能大面积复工。”张华补充。
图源：业主
张华表示，“从2020年12月31日至今，悦溪城业主代表已经与开发商、住建局、区政府等相关单位进行了约40场沟通会议，期间开发商曾多次承诺复工以及尽快交房，均未兑现，至今工程进度并未取得实质性进展。2022年6月30交付的承诺再次失约后，开发商没有给业主出具延期交付通知书，只是口头说最早今年年底交付。”
一方面，迫于房贷、房租双重压力，另一方面，推动复工的努力未见成效，复工成为开发商拖延时间的借口。迫于无奈，全体业主在商议后决定联合发布《悦溪城停贷通知书》。
《悦溪城停贷通知书》中指出，悦溪城存在预售监管资金被违规挪用的问题。文中称：“项目现出售约600户，共计房款约4亿，这些资金本应该进监管账户的，事实上并没有全部进入监管账户，相关银行违规放贷，保定祥达房地产开发有限责任公司以各种名义将本应该属于悦溪城的资金用于其他项目建设上，致使悦溪城一期因资金短缺问题延期至今。”
悦溪城业主表示，要求悦溪城2022年8月1日前完成大面积复工，否则9月1日起开始将停止向所贷款银行偿还个人贷款的本金及利息，直至保质交房为止。停贷期间所造成的损失均中保定祥达房地产开发有限责任公司、违规放贷银行及有关利益方共同承担。
针对上述情况，中国房产质量周报于2022年7月19日致电悦溪城售楼处，工作人员表示，具体施工人数并不清楚，之前去过，当时地面正在做防水，两栋楼外墙砖刚做完，其他楼栋外墙装饰已完成。关于延期交房赔付方面，将按照合同执行。
律师支招 建议业主运用法律手段维护个人权益
业主停贷的行为是否会对有助于烂尾楼盘活？对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣指出，业主停贷的行为会对开发商会起到一定的施压效果。因为按揭贷款往往开发商也是要承担担保责任的。但是，这是一把双刃剑，直接自行断供并不可取，风险不小。在商品住房买卖过程中涉及到两种法律关系，一种是购房者和开发商之间的买卖关系，另一种是购房者和银行之间的借款关系。虽然两者密不可分，但相对来说还是独立的合同关系。
按期交付房屋是开发商和购房者的约定，不是银行和购房者的约定。房屋烂尾属于开发商违约，不直接影响购房者向银行履行还款义务。如今各地业主在楼盘烂尾的情况下，未经法院判决停贷，或者没有达成停贷协议，就单方面贸然宣布并实际停止还贷行为，业主往往就成了违约方，其征信也会一并受到影响，还可能被起诉到法院，甚至被法院强制执行。
因此，从情理上可以理解业主的行为，但如果业主想要实现停贷，还是要在合法合规的情况下进行，尽量降低可能造成的法律风险。
在实务操作中，通常可以从以下两个方向着手：一是提起民事诉讼。在符合特定的一些条件时，业主可以直接向法院起诉，要求停贷，等到项目复工后，再偿还贷款。但是由于受到各种复杂的因素影响，很少有法院会判定这种情况业主可以直接停贷，也就是说业主胜诉的概率是很小的。当然，如果交房已经延期，业主可提起针对逾期交房违约金的民事诉讼。如果楼盘彻底烂尾，业主可以立刻起诉要求解除购房合同和贷款合同，通过这种方式实现停贷。
二是综合运用法律来维护自身权利。业主维权的途径远远不局限于常规的民事诉讼，还包含信息公开、违法查处，甚至是其它类型的诉讼等，结合这些综合手段进而推动问题的解决。
悦溪城因资金不足接连失约导致再三延期，是否还有“盘活”可能性？对此，王律师表示，如果一直筹不到资金也不一定就代表业主收不到房。在我所办的案件中，有的开发商筹不到钱后，在当地相关部门的协调下就通过破产重整流程或者其它方式引来了新的开发商接盘，继续盘活。我甚至还遇到过开发商跑路了，当地政府部门的一个投资平台出资把项目完成了。关键还在于如何协调、推动开发商，当地部门等多方主体去解决这个问题。
业主如何有效推动工程复工以及尽快交付？对此，王律师表示，首先，尽快核实这个项目的预售房款收取情况、监管情况。几乎所有的烂尾楼都和开发商逃避预售资金监管，挪用预售资金有直接关系，而国家早已明确规定，所有的预售房款必须存入专项的预售房款监管账户，必须用于项目的开发商建设，一直到彻底完工，只有在完工后才能挪作它用。其次，通过信息公开申请等方式对这个项目的开发建设做全面的调查和了解，进一步核实这个项目是否还存在其它问题。
其次，若核实发现存在挪用预售资金的情况或者其它违法违规行为，尽快提起相关的查处申请，申请相关部门对这种违法行为进行调查处理。如果通过核实，发现在这个过程中银行部门也存在违规操作，还可以视情况提起相关的违法查处。
再次，如果交房已经延期，还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究相关的逾期交房违约金。也许这个时候开发商没钱付这笔违约金，但是一定要让开发商看到其延期交房每增加一天都是有成本的，这种违约的成本不能由守约者业主来承担。
第四，很多烂尾楼或者延期交房的项目，存在开发商被强制执行的问题，不乏执行的范围是购房人的房屋。所以平时务必注意查询开发商的执行情况，如果发现自己购买的房屋被查封或被执行了，要及时提起相关的异议，必要的时候，还要及时提起相关的执行异议之诉。
第五，在上述法律手段的基础上，可以建立和开发商等多方主体谈判的平台，进而推动开发商尽快完工交房。在这种类型的案件中，除了业主，一般还可能涉及到五方主体:开发商、相关部门、法院、债权人（比如银行）、施工人。
作为业主，要想更好地保护自己的合法权利，需要灵活、充分运用法律赋予老百姓的权利，依法依规去做，千万不要碰红线，否则得不偿失。
第六，业主组织管理极为重要，业主要团结起来，有组织有纪律，合法合规维权。
第七，自救或破产。不到万不得已的时候不要选择自救模式或者破产模式，自救或申请开发商破产是最后实在万不得已的做法，都有很严格的前提条件。
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