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鲁法案例【2022】346
商品房买卖合同暗藏玄机，诸如卖方违约金低，买房违约金高等，这样的合同有失公平！那么，当逾期交房违约金约定过低，可否主张调整？
01 基本案情
2019年，赵某夫妇在平阴县某小区购买商品房一套，总价款140余万元。买房时签订的商品房买卖合同中载明：“某公司应当于2020年10月31日前向买受人交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。其中附件五即《商品房买卖合同补充协议》约定：本补充协议与合同不一致之处，以本补充协议为准，关于房屋交付的补充约定：违约金支付最高额度是8000元每套，超过8000元每套的按8000元计算，不超过8000元每套的按实际产生的违约金计算”。
合同签订后，赵某夫妇依照合同约定支付了全部房款，某公司于2021年9月将房屋交付给二人使用，逾期近一年。后双方因违约金数额问题未达成一致意见，赵某夫妇遂将某公司起诉至平阴法院。审理中，赵某夫妇为确定其实际损失数额，申请法院对涉案房屋同路段同面积房屋租金进行评估。
02 法院审理
法院经审理认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》及其附件五《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照约定履行各自义务。某公司已经超过合同约定的期限交房，构成违约，故赵某夫妇要求支付逾期交房违约金，应予支持。现赵某夫妇主张双方约定的违约金数额低于实际损失，并申请对涉案商品房的租金损失进行评估。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，赵某夫妇以该实际损失为基础要求调整违约金符合法律规定，法院予以支持。
一审判决后，某公司不服提起上诉，二审维持原判。
03 法官提醒
刘文君
平阴法院党组成员、审判委员会专职委员
在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑法律条款中有关公平原则的相关规定。
法官在此提醒广大群众：购房时一定要认真仔细地阅读商品房买卖合同内容，审慎地签订合同，以防利益受损。
转自：平阴法院
来源： 山东高法
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